開發商的秋

電腦通訊 9547 43 2018-09-14

有人說,土地市場是測試開發商心態最好的標的。

“ 房企已經很饑渴了”,新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷在接受作者采訪時表示,“ 今年 1 - 7 月,一線城市住宅用地成交下降了 13% ,主要是北京減少供地。”

據中原地產首席分析師張大偉統計,作為全國樓市風向標的北京,在 2018 年前 8 個月土地出讓金合計為 868 億元,同比下降了 49% 。平均的土地成交溢價率從 2017 年的 28% 下降到了 14.54% 。

盡管歐陽捷認為,這次北京大量推出住宅用地,終于回歸供求關系的市場規律,“但最終投資還是要看土地情況。期望較低的地價水平、較高的溢價率可能已不現實,這既不符合市場預期,也不符合調控要求。”

土地牽一發而動全身,等待土地換錢的不止有開發商,今年各地方政府被要求加大土地供應,以期穩定房價預期,完不成供地計劃的城市可能會被拿出來批評。前8月供應急劇下降的北京,在9月份一口氣推出66宗宅地的近期供應,合計總建筑面積近 931.5 萬平米。

張大偉認為,這是測試市場、開發商、政策心態的一次博弈。消化這 66 宗地塊需要 2500 億元以上的資金,而 2018 年以來北京所有住宅類物業銷售簽約只有 939 億元。 931.5 萬平米可以建設近 10 萬套房子,對市場趨冷還是回暖,都稱得上是一次重磅沖擊。

開發商各有各的焦慮,有錢的不太敢拿地,即使拿也重點關注優質地塊。沒錢的開發商,對融資和土地都很饑渴又無奈。

9 月 13 日,北京市場久違的土地拍賣市場再次啟錘時,結果并沒有出乎業內人士之前的預料,除了位置較好的朝陽區崔各莊地塊經過了競爭拉扯產生一點熱鬧之外,所有地塊很快各有其主。不過,除了金地從中海、保利、萬科等企業手中搶走了房山青龍湖地塊,其它地塊被中海地產、首開、中鐵建、北京建工等國企一一拿下。

有人感慨: 現在除了國企和頭部企業,沒有開發商能在一線城市大手筆拿地了。

截至目前,萬科 2018 年沒有在北京拿一塊地。 8 月份,萬科拿地支付的權益價款 164.4 億元,環比下降 35.4% ,同比下降 45.4% ;權益建面 261.2 萬平方,環比下降 40.0% 。

土地流拍現象又一次在全國大范圍出現。據 CRIC 統計,截至到 8 月 20 日,今年其重點監測的一二線城市中,發生土地流拍的城市達到 27 個,共產生 245 幅流拍地塊。其中,太原流拍地塊達到 23 幅,天津、烏魯木齊和成都的流拍地塊幅數也在 20 幅以上,鄭州、合肥、福州、寧波流拍地塊在 20 幅以上,北京出現了 9 宗土地流拍。北方城市和內陸地區的流拍顯現嚴重。

一些優質地塊落錘仍舊是市場的強心劑。在 9 月 13 日北京土地拍賣現場,朝陽區崔各莊地塊則成為焦點。中海、中鐵建、電建+金隅,首開+金地等 12 家房企表現出對土地的渴望,經過 78 輪舉牌,中海地產以 29.1 億元擊敗對手,溢價率為 44% ,高出起始價 8.6 億元。

一位券商分析師表示,雖然房地產行業遭遇的調控最為嚴格,去杠桿壓力最大,但因為房地產公司可以用土地房產做抵押,而且房價只漲不跌,故銀行依然非常愿意給房地產公司貸款。

P2P 爆倉之后,金融機構和居民手中可以看見的優質資產都不多,房地產可能充當了很多人入門級投資方式的基線。盡管如此,房地產行業的投資成本也在快速上升,風險加劇。

據貝殼研究院 7 月份的統計,除了上海的首套房利率仍有折扣外,北京、深圳、廣州、武漢、南京等購房需求旺盛的一二線城市房貸利率全線上浮,鄭州、武漢、蘇州等城市的首套房貸利率已經漲到了 1.3 倍以上。

不止是個人購房成本上升,碧桂園、萬科等開發企業的融資成本也普遍上升。今年上半年的融資利率水平相對去年同期大概上浮了 0.1% - 0.2% ,開發貸大概在基準利率的基礎上浮約 10% 。 大企業如此,小企業的成本增加更高。

在一線城市的市場上,成為傳說的不僅有「日光盤」,土地競價到達上限也在逐漸成為歷史。看到面前出現的海量土地,有的開發商會踮踮腳去「摘核桃」,有的開發商只能嘆一口氣發一條朋友圈完事。曾經擅長大年賣房、小年拿地的開發商,現在也開始慎之又慎,一遍又一遍計算吃下土地之后的結果。

在北京一波推出 66 塊土地的背后,是 2018 年要供應 200 公頃共有產權用地、 650 公頃商品住宅用地(除共有產權房以外)的整體計劃。但是出現在競拍名單上的企業數量已經大不如前了。

(截圖來自《關于印發北京市2018年度建設用地供應計劃的通知》)

(2018年上半年北京房企拿地金額TOP 10 當中,除了排在末尾的泰禾,都是國資背景。)

冬天越來越長,這是很多開發商共有的感覺。



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