花園洋房

生活知識 9547 432 2014-11-24

花園洋房源於上海,自19世紀中期起,為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬,是西洋文明和生活方式與中國文化交織的產物。從現在房地產定義觀點來看,當時的花園洋房相當於目前房地產市場中的獨棟別墅。

然而,現今市場中的相繼出現的花園洋房和當年的花園洋房已相去甚遠,是介於別墅和普通公寓之間的一個市場化概念,一類創新的戶型產品,在建築學上並無硬性的指標規定。總體而言,花園洋房追求較低的容積率、較高的綠化率、較大的樓間距。在室內空間設計方面,花園洋房與聯排別墅的距離開始縮小、拉近。花園洋房的戶型面積、室內開間正在變大,空間變得更為開闊、舒適。

露台、入戶花園、陽光落地窗……花園洋房讓人最大程度地享受到陽光、清風,讓人在安靜、私密、優美的環境中,身心愉悅放鬆。花園洋房營造出來的輕鬆、單純的鄰里關係,使得人與人的交往更為自然和諧。

一般性的花園洋房具備以下特徵:

建築風格為外國風格,洋味十足,多為歐洲和北美風格,也有少許南洋風格;

建築密度很低(容積率一般小於1),綠化率較高,強調景觀均好,首層普遍擁有私家花園;

普遍分佈於市郊一帶,距離市區尚有距離;

在一定程度上依賴於現代都市文明,環境舒適而寧靜;住宅水、電、暖供給一應俱全,周邊配套較為完善,購物、道路交通、通訊設施等的標準較高;

目標消費者定位:中高收入人群,甚至包括國內高收入家庭、港澳台地區及其他國家華人、外國人。

但是,市場上的花園洋房之間本身差距非常大,一般有狹義和廣義之分。

狹義的「花園洋房」:就是Garden Villa(花園別墅),也就是通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓,帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓,強調戶戶有花園,包括市場中的洋式聯排(或雙拼)的TOWNHOUSE,戶型較大,居住舒適程度高。

最具代表性的狹義花園洋房就是上海解放前興建的老洋房,至今上海方言中的「花園洋房」,仍舊指狹義的花園洋房,甚至於,每提起花園洋房,便會有人聯想起當初大上海的獨棟小洋樓。真正的「洋房」不在中國,但中國的花園洋房卻浸透了中國的文化和歷史。

狹義花園洋房的建築風格有歐陸古典式、英國鄉村式、西班牙式、中西混合式(按照中方業主偏好,在建築技術、房屋結構及住宅設備上採用西式風格,在平面佈置、內外裝修、庭院綠化方面融入中國傳統特色,風格多樣)等。

歐陸古典式 英國鄉村式 西班牙式

狹義的花園洋房在很大意義上就是指別墅,戶戶擁有私家花園,而且產品品質高,裝修豪華,目前北京市房地產市場中除了別墅,很少的花園洋房符合狹義洋房的定義。也幾乎沒什麼項目能達到狹義花園洋房的標準。

廣義的花園洋房:廣義的花園洋房已不再是別墅,在某種意義上稱之為Garden House 或者Garden Apartment更貼切些,目前市場中存在的花園洋房大多為廣義的花園洋房,從全國房地產市場的情況來看,廣義的花園洋房可定義為:

6層以下多層板式建築,以四層為主,外國建築風格明顯,強調景觀均好,綠化率比較高,普遍存在遠郊區一帶,一般首層贈送花園,頂層贈送露台,也有將戶外綠化景觀引入室內的情況。

目前市場中存在的花園洋房項目較多,金地格林小鎮、奧林匹克花園等項目屬於典型的廣義花園洋房項目。

廣義花園洋房的容積率比狹義的要高些,但也同屬低密度住宅,戶型和普通住宅戶型相仿,有100多平米的平層,也有近200平米的複式;基本位於郊區,是住宅郊區化的產物,所以售價並不高,大多位於4,500-5,000元/平米左右;即使這樣,廣義花園洋房所定位的客群仍然是中產階級,而且有一定文化品位。

廣義花園洋房介於別墅和普通公寓之間,它具有部分別墅(獨棟和聯排Townhouse)的優點,又不可能完全脫離城市的繁華和便利,因此從某種程度上看,其在地理區位上也位於別墅區和主城區之間。從目前北京房地產市場廣義及狹義花園洋房的整體情況看,這一結論是成立的。

花園洋房之中原定義

滾翻(roll)

屬低密度住宅,一般容積率不超過1.0、戶戶擁有花園,建築風格以歐洲、北美、南洋等外國風格為主,小區園林規劃較好,綠化率較高,強調景觀均好,形成有一定規模的社區。此外,如果一個低密度住宅小區,產品形式為四層左右,風格為歐式(或者北美、南洋等)風格,每棟樓下景觀均好,花園為大家所共有,實現居者有花園,我們同樣可以稱之為花園樣房。我們的定義可以縮寫為:戶戶擁有花園的外國建築風格的住宅。市場中狹義的花園洋房完全符合我們的定義,也是市場中被廣泛認同的花園洋房,但很多廣義上的花園洋房的確不能稱之為花園洋房,距離花園洋房尚有距離。一層普遍能得到花園,但一層以上卻絲毫沒有花園的痕跡,頂層所贈送的露台和花園也沒有半點聯繫,如果把這些花園洋房各戶之間的花園解決得當,便也是花園洋房了。

珠江國際城提出了「洋屋運動」的理念,做出了部分真正的花園洋房,實現了戶戶有花園。類似的項目還有風格與林等。雖然市場上美其名曰「花園樣房」的項目很多,但真正符合「花園洋房」定義的項目卻是很稀缺。

花園洋房的未來發展前景展望

從宏觀調控角度看,目前房地產市場存在的供應結構、住房品質、市場規範等問題,而解決這些問題的宏觀政策將主導未來房地產發展方向和直接影響整個市場的走向。

花園洋房定位在中產階級,而從社會發展和經濟發展的穩定方面考慮,中產階級的隊伍需要進一步加大,因而未來中國的社會階層會更加類似於「棗核型」,屆時中產階級就指的是中國的「大眾」,因此為人口眾多的大眾階層提供適合他們消費需求的住宅是每一個開發商會考慮的事情。至於未來中國中產階級的構成,北大教授蕭灼基認為,未來中國中產階層將主要來自以下五類高級人才:能將科技成果轉化為產業的科研人員;金融證券業的中高層管理人員;中介機構的專業人員;外資企業中的中國中高層人員;一部分私營企業家。另外,股市的一些股民也有可能成為中產階級的一員。

花園洋房的特性決定了花園洋房項目基本出現在郊區一帶,花園洋房本身也是住宅郊區化的產物,郊區的土地成本完全具備了建設低密度花園洋房的條件,因此,未來的花園洋房項目也基本上出現在郊區一帶。

隨著國民經濟的發展,居民收入的提高,「小康住宅」會日益受到歡迎,而隨著住宅消費能力的提高,從注重人的需求和居住行為的規律出發,住宅空間功能細化的趨勢會更加明顯,因此既是小康住宅,又是低密度住宅,還能滿足消費者對住宅安全性、保健性、私密性、靈活性、舒適性和藝術性等方面的要求的花園洋房會日益受到市場的歡迎。

花園洋房的魅力,在於情景交融。花園洋房秉承了傳統別墅的區分功能,擁有私家車位、專屬花園,私密性強,同時又彌補了傳統別墅總價昂貴、鄰里間溝通不夠等缺點,使居者最大限度地保持與周邊環境的親密接觸,構建出一個充滿友情、親情、愛情的和諧空間。



,