負資產

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負資產是指「資不抵債」,負資產一詞形容物業市場內,物業的市價低於原先用來購買物業的借款(樓宇按揭)。負資產,指的是當一個人的房子價格下跌到比他所背負的貸款額還低時的情況。假設一個人目前的房子市價只有95萬元,而他拖欠銀行的貸款卻高達100萬元,那麼他的負資產率即5%。一旦房子成為負資產,而屋主又無法償還貸款,銀行也將承擔相應風險,因為即使強行出售這房子,也無法取回它所借出的款項。

這種現象通常在物業價格普遍下跌後發生。這也表示,如果借款人無法還清購買物業所用的款項,貸款人即使把物業沒收或者是轉賣,都不能夠填補差價。借款人最終失去物業的同時,依然負債。

簡單的說,負資產是指當房總價下跌到比貸款額還低時的情況。比如說,某人有一套房,購入時為市價150萬元,目前跌價後市價為90萬元,而他欠的按揭貸款和利息卻高達100萬元,那麼他的負資產率就是10%。

迅速下滑的房價與高比例按揭是產生負資產的兩個前提。這兩個前提目前還並不存在———國家在控制按揭的比例,另外,房價也在上升之中。但是知道一點負資產是有好處的。

並不是所有的按揭購房都會變成負資產。一般而言,在房價累計上漲50%以上購房的消費者比較容易成為負資產;房價越高時的按揭購房者成為負資產的概率和程度越大。美國、香港以及中國上一輪房地產週期性變化均出現房價下降50%以上的現象。

負資產的負債大於資產,根據資產=負債,所有者權益的等式可知當負債大於資產時淨資產即所有都權益為負企業處於虧損狀態。

如何防範負資產帶來的風險

對負資產帶來的風險必須要防患於未然,最好是在房價尚未偏離主流消費群體之前就採取適當措施防範。或增加土地和住宅供應,或出台硬性的限價措施。一旦樓市步入高位和高危的敏感期,再要採取主動措施已經為時已晚。就如同泡沫即將破滅、高堤即將崩潰,

只能因勢利導,或縮小泡沫、或固堤洩洪,既要逐漸使房價回落,又要防止房價暴跌。我一直認為在樓市處於高位和高危的敏感期,抑制性的調控政策不宜過硬、過強和過剛,比較適宜採取柔和的疏導型策略和政策,以免欲速則不達和適得其反。

投資性購房是屬於不動產投資行為,一定要注意以下三個原則:一是把握投資的時機。可以說,任何投資甚至包括任何買賣、生意和股市,買入時就已經決定了輸贏、勝負和賠賺;換句話說,輸贏、勝負和賠賺都不主要是取決於賣,而主要是取決於買,買得貴就賺得少;買得便宜就可能賺得多。二是要在能力之內投資。許多人借債投資,搞得不好就會陷入債務糾紛,甚至導致家破人亡,最好是在自己能力之內有所作為。三是要有長期利益的觀念。現時,在各種投資市場出沒的大多不是真正的投資者,而是急功近利的投機者;要成為投資理財的高手,就必須要抱持長期投資和長期獲益的理念。



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