二手房價格

生活知識 9547 483 2014-11-23

隨著二級市場的進一步發展,把舊房子賣掉已成為很多家庭計劃中的事情。但是,自己的舊房子到底值多少錢呢?

估高了賣不出去,估低了自己又不合算,確實是件麻煩事。

解決的辦法有三個:一、找中介;二、找專門的評估人員;三、找熟人。不過,無論找誰,先讓自己心裡有個數,總是好的,對不對?

房子價格由什麼決定

——內因

房子價格最主要的還是由地價和建築物決定的,在這一點上,新房和舊房並沒有什麼本質區別。

決定地價的有以下四大因素:

1位置、面積

地理位置優越的地段比地理位置差一些地段的地價要高。

一般來說,面積大的土地,其利用效率比面積小的土地高,因而價格較高。但也不能一概而論,只有房子所處的土地的總體面積比較合適,其土地價格才會比較高,房子的價格也會比較高。

2地形、地質

不良的地形會增加工程前期施工的費用,提高建築成本,也會影響土地功能的發揮,因而地價較低。例如,在山坡上已建有一個工廠,則處於其下風口的平坦地的價格也許要比處於其上風口處的山坡地價格還要低。

3形狀、用途

一般來說,三角形等不規則土地,由於利用率低,其價格自然也會有所降低。

而商業用地價格高於工業用地;工業用地價格高於住宅用地。

4交通、環境

土地附近的街道是否屬於主幹道,主幹道鋪設狀況、寬窄程度、運輸的便利和交通的方便與否,都會影響土地的價格。

土地的環境質量包括自然環境與人工環境兩部分。

對於居住用地來說,公共服務設施齊全、基礎設施完備,遠離污水處理設施的土地,價格自然會比較高。

另外,政府對土地的用途、容積率、綠地覆蓋率、公建比例等規劃指標的限制,也會影響土地價格。

決定房子價格的還有建築物的價格,建築物的價格主要由以下四個因素決定:

1用途、質量

建築物的質量包括設計質量、施工質量和裝修質量。質優的土地自然價優,由於建築物的使用壽命長,質量在價格中的地位越發重要。

2結構、裝修

建築物的結構有鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構等。不同結構的建築物,其建造成本不同,使用壽命也有長短,價格自然也有差別。

一般來說,裝修標準越高,所花的材料費、人工費越多,其價格也越高。但也不能一概而論,如果裝修已經過時或者裝修物已經變舊,就算當初裝修時花的成本再高,其價格也很難高上去,具體算時可分別據樓地面、天花板、內牆、外牆、門窗的情況分別確定。

3附屬設備、房屋完損程度

房屋建築物的附屬設備,包括水電、通訊、衛生、冷暖氣設備以及電梯等設備。在一般住宅中,這類配套設備的費用占工程造價的比重在15%~20%左右。

房屋的完損程度主要由房屋的結構、裝修、設備三部分各個項目的完好或損壞程度進行劃分。

4樓層、朝向

頂層和底層的住宅比中間各層的價格一般說要低。

而朝向,一般來說,如果向東的可以用100來打分的話,朝南可為103、朝西為99、朝北為98。

影響房子價格的因素

——外因

影響房子價格的外部因素,有地區因素和一般因素之分。

1地區因素

(1)自然環境條件

房子的日照、溫濕度、空氣及水資源質量、噪聲污染程度、交通便利條件和自然景觀等,都會影響房子的價格。例如,臨街的住宅就比不臨街的住宅價格要低。

(2)居住環境條件

給排水、供電、郵電通訊以及環衛綠化設施的齊全與否,對人們的生活條件影響很大。另外,房子所在小區居民的職業、社會地位以及文化素養等也在一定程度上影響該地區房地產的價格。

2一般因素

(1)經濟因素

總的來說,社會繁榮,經濟高速增長的時期,人們的收入增加,對房子的需求上升,從而會引起房子價格的上漲。當房子供過於求時,價格會低於價值,價格會增高。從長時間來看,由於土地資源的稀缺性和環境投資的積累性,房地產價格特別是土地價格必然呈上升趨勢。

(2)行政因素

政局狀況、政策法規都對房地產價格有影響。

(3)社會因素

人口、人們對房地產價格的心理預期都會影響房子的價格。近年來,小家庭數量增加,房地產市場需求增長,相應的,房地產整體價格就會提高;申奧成功後,很多人對未來房子價格的漲價預期對房價影響很大。

房子折舊的四個依據

——其他因素

房屋在長期的使用中,雖然實物形態不變,但由於自然損耗、人為的損耗及功能陳舊帶來的損耗,使得它的價值也會逐漸減少,這部分因損耗而減少的價值,以貨幣形態來表現,就是折舊費。確定折舊費的依據是建築造價、殘值、清理費用和折舊年限。

1建築造價

它是核算折舊費的基礎,由建造中必要的物質消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成,是住宅經營中的進貨價。

它只應是住宅本身的進價,而不應包括其他費用。由於住宅的使用年限長達幾十年,甚至一百多年,在這樣長的時期內物價變化很大,故一般均不以其原始造價為計算依據,而按重置價格計算,即在現實條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計算。

2房屋的殘值

殘值是指房屋經過長期使用,失去使用價值後,經過拆除清理以後殘留的建築材料的價值。清理費用,是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機具的費用,它作為使用房屋的追加耗費,應計入成本之內。一般都以殘值扣除清理費用後的剩餘部分為淨殘值,簡稱殘值。因為它在住宅價值中所佔的比例不大,而且是在住宅報廢後才能得到的,因此它與原值無法比較。

在計算時,都採用按當時工資和材料價格水平預告估計的辦法,有時計算折舊時也採用殘值率這一參數,即殘值和原值的比率。各種結構房屋的殘值率一般為:鋼筋混凝土結構為0;磚混結構為2%;磚木結構一等為6%;磚木結構二等為4%;磚木結構三等為3%;簡易結構為0。

3使用年限

住宅實物形態經外界的物理、化學因素作用下,會發生有形的磨損;在有形的磨損下,住宅能維持正常使用的年限,稱為使用年限。使用年限是由住宅的結構、質量決定的自然壽命。折舊年限,是住宅價值轉移的年限,它是由使用過程中社會經濟條件決定的社會必要平均使用壽命,或稱經濟壽命。折舊年限除與使用年限有關外,還受無形損耗的影響。

房屋折舊費的計算方法在《國有企業固定資產折舊試行條例》中明確規定:房屋一類的固定資產折舊,採用平均年限法,即定額折舊法。其計算公式為:

年折舊費=(造價-殘值)/折舊年限

年折舊費=造價×(1-殘值率)/折舊年限

消費者在購買舊房時,也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為:

舊房價格=(造價-年折舊費)×已使用年數

當然,確定房屋的價格還要考慮很多因素。



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