房貸利率

社會人文 9547 267 2016-10-21

房貸利率,是指用房產在銀行辦理的貸款,該貸款要按照銀行規定的利率支付利息。

中國房貸利率是由中國人民銀行統一規定的,各個商業銀行執行的時候可以在一定的區間內自行浮動。中國的房貸利率不是一直不變的,而是經常變動的,形式是利率一直在上漲,所以經常會比較在增加利率之前和增加利率之后的情況。

2012年6月7日,央行向各商業銀行下發特急文件,要求商業銀行對個人住房貸款利率浮動區間的下限仍為基準利率的0.7倍。商業銀行將執行新利率:貸款期限在一年以上的,貸款利率于每年1月1日調整一次,在借款期限內,如未遇基準利率調整,則貸款利率不作調整。

基本信息

  • 中文名稱

    房貸利率

  • 方式貸款購房

    3種

  • 類    別

    定律

  • 解    釋

    指用房產在銀行辦理的貸款

目錄
1​房貸種類
2利率特點
3計算公式
4利率年表
5實施辦法
6應對措施
7主要案例

​房貸種類

貸款購房主要有以下幾種:

實施辦法

在多數商業銀行與購房者簽訂的《個人住房借款合同》上,房貸利率上調房貸利率上調對房貸利率的調整 方式進行的約定都是這樣的:貸款期限在一年以上的,貸款利率于每年1月1日調整一次,在借款期限內,如未遇基準利率調整,則貸款利率不作調整。也就是說,對于多數房貸族來說,1月份是房貸利率調整的月份。

2010年利率調整:短期貸款,六個月以內(含六個月) 4.86%,六個月至一年(含一年) 5.31%。中長期貸款,一至三年(含三年) 5.40%,三至五年(含五年) 5.76%,五年以上 5.94%。

而央行分別在2012年6月8日、7月6日宣布了降息,五年期以上貸款的基準利率,將從2012年初的7.05%降到6.55%,累計降了0.5個百分點。這意味著,2013年1月開始,多數房貸客戶的貸款利率將要下降,房貸月供也會隨之減少。

以2012年6月8日降息前申請一筆20年期的50萬元貸款為例,按現行基準利率7.05%計算,月供為3891.52元;若按下月起執行的新基準利率6.55%計算,月供為3742.6元,兩者相差149元。

而如果同樣是貸款金額50萬元、貸款期限20年、等額本息還款,如果是享受7折利率的客戶,那么降息前的7折利率是4.935%,月供為3280.4元;降息后的7折利率則為4.585%,月供則為3187.5元,兩者相比,可少還92元。

針對房貸利率調整,2013年1月開始房貸壓力減輕,銀行人士提醒,房貸族應提早做好打算,不過銀行人士同時也提醒,如果不清楚具體能少還多少房貸,那么在2013年頭一個月,也不妨仍按以前的還款金額還款,等第一個月還款數額出來,以后就按這個數額還款,否則如果不小心少還了錢,會導致背上不良記錄。

7折利率

2012年6月,業內人士認為,盡管央行重提7折利率,但隨著利率市場化大門開啟,銀行利潤空間縮小,市民要想享受到7折甚至8折利率將更加不可能。住房貸款住房貸款

特急文件重提7折利率

不管8.5折也好,基準利率也罷,很多市民都認為,是2010年4月開始的調控,導致了首套房貸利率取消7折。實際上,首套房7折利率就從來沒離開過我們。

降息當天央行向各商業銀行下發的特急文件,文件號為銀發[2012]142號。在該文件中,央行稱,房貸金融機構貸款利率浮動區間,貸款利率下限由基準利率的0.9倍擴大至0.8倍,個人貸款利率浮動區間下限仍為基準利率0.7倍。這也是時隔兩年后央行重提7折房貸。

重提7折對房價影響

管理層還有兩張牌壓房價,開發商不敢亂漲價

此輪房地產調控較之以往成效明顯,關鍵一點就是持續收緊的貨幣政策,逼迫開發商以價換量,加緊售房。中原地產何偉堅認為,此次央行降息,加上此前連續降低存款準備金率,預計將有數千億元的資金被釋放, 住房貸款住房貸款相對寬松的貨幣環境,一定程度上會緩解開發商資金壓力,刺激購房者入市。

申銀萬國分析師李瑜認為,中央對樓市的調控在政策上不會有所松動,但是微觀上也不排除放松的可能。之前多個城市在住房公積金貸款方面都有放寬跡象,并且已經被默許。

他進一步表示,此次央行降息,有可能會帶來房價的反彈。但管理層手中仍有兩張牌限制著房價的大幅反彈,比如,全國推廣房產稅,上半年包括官方媒體在內已多少提及這事兒,另外,住房信息聯網規模也遠遠不止第一批的40個城市,規模的擴大會讓投資需求得到進一步的壓制。

不過,這還算一個好消息。魯能新城營銷部經理陳勇認為,購房門檻的降低,會刺激價格向上,漲幅不會太大,開發商都比較謹慎。政策面對樓市沒放松,中央不希望房價大漲。

10年最高

房貸利率升至近10年來最高房貸利率升至近10年來最高央行2011年7月6日宣布,今日起金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點,其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。這是2011年以來第3次加息,也是加息周期啟動后的第5次加息。

本次加息0.25個基點之后,5年期以上的基準利率突破7的歷史心理高位,達到7.05%。若不考慮此前存量房貸利率大部分7折的情況,房貸利率已升至10年來的最高水平。

中原地產研究總監張大偉指出,多次加息逐漸將出現疊加效應,利率的上調效果將顯現。

以20年期百萬貸款額計算,第一套房增加的月供為149.63元,第二套房增加的月供為168.86元。

考慮到2010年10月份之前的大部分房貸利率仍可7折,對于存量房貸來說,在2012年開始執行新利率之后,三次加息的疊加影響,將使100萬20年商業貸款月供增約400元。

最新利率

中國人民銀行決定,自2012年6月8日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點,一年期貸款基準利率下調0.25個百分點;其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。

自同日起:(1)將金融機構存款利率浮動區間的上限調整為基準利率的1.1倍;(2)將金融機構貸款利率浮動區間的下限調整為基準利率的0.8倍。

應對措施

內人士提醒,三類貸款人不必提前還貸:一是選擇等額本金、其還款期已過三分之一的購房者,因為等額本金開始還的本金比較多,已將大額本金還完,剩下小額貸款產生的利息不會太多;二是等額本息還款已到中期的購房者,因為這部分市民已經還了大部分利息,提前還貸的意義也不大;三是準備后期向銀行貸款的市民,若把貸款還了銀行,后期在銀行申辦貸款時,尚不知能否批準。

首先,執行上浮利率的借款人及還處于還款初期的借款人適合選擇提前還貸。因為執行上浮利率已經較高,借款人若有一次性還清的能力,將來如果有資金的需要,還可以用房產申請抵押貸款。處于還款初期,貸款的大部分利息都還沒有償還,產生的影響以及利得財富率較小。 住房貸款住房貸款

其次,享受七折利率的貸款不必急于還款。因為七折的5年期貸款利率低于5年期存款利率,有還貸款的錢還不如存入銀行。而且,這部分人選擇提前還貸后,如果再貸款購房,銀行對其將毫無優惠,而是按二套房執行上浮1.1倍的利率,借款人將得不償失。

此外,選擇等額本息的還款方式,已經接近還款中期或是選擇了信托網模式的等額本金的還款方式,并且還款期已經超過1/3的借款人不適合提前還貸。部分銀行會對提前還款客戶收取部分違約金,具體違約金支付比例或者計算公式都會在貸款合同中列明。

主要案例

廣州某國有銀行首套房貸利率由上浮10%下調至上浮5% 四大行或集體下調

2014年5月,多地出現房貸利率松動情況,廣州房貸市場也有所松動,某國有大行已率先下調首套房貸利率至上浮5%,2014年5月月四大行或將同步下調。此外,多家股份制銀行仍保持在上浮10%以上。分析認為,銀行房貸利率調整幅度并不大,且由于各家銀行額度情況不同,年內首套房貸利率想要同步下調到基準以下有難度,“房貸荒”從2013年下半年延續至今依然沒有放松的跡象,并且2014年上半年維持現狀的概率比較大。此外,地產企業資金已相當吃緊,房貸松動僅具有象征意義