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企業投資

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企業投資(Business investment/Enterprises Investment)

目錄

  • 1 什麼是企業投資
  • 2 企業投資的意義
  • 3 企業投資條件[1]
  • 4 影響企業投資的基本要素[2]
  • 5 企業投資流程[3]
  • 6 企業投資的分類
  • 7 企業投資管理的基本原則
  • 8 企業投資決策指標
  • 9 投資環境的分析
    • 9.1   一、投資環境分析的意義
    • 9.2   二、投資環境的基本內容
    • 9.3   三、投資環境分析的基本方法 
  • 10 投資額的預測
    • 10.1   一、投資額預測的程式和意義 
    • 10.2   二、內部投資額的預測 
    • 10.3   三、對外投資額的預測
  • 11 企業投資的註意內容
  • 12 企業投資的稅務籌劃
  • 13 企業投資案例[4]
  • 14 參考文獻

什麼是企業投資

  企業投資是指企業投入財力,以期望在未來獲取收益的一種行為。財務管理中的投資既包括對外投資,也包括對內投資。 

企業投資的意義

  (一)企業投資是實現財務管理目標的基本前提 

  (二)企業投資是發展生產的必要手段 

  (三)企業投資是降低風險的重要方法 

企業投資條件[1]

  企業作為投資主體必須具備四個條件:

  1.必須具有一定的資金來源。企業以一定量的自我積累資金或融資資金,保證投資活動順利進行。自我積累資金可以利用企業的稅後利潤、固定資產折舊資金、大修理資金、新產品試製費等。企業也可以對外融資,包括銀行貸款、發行債券、發行股票等形式籌措資金。

  2.必須擁有獨立的投資決策權。企業可以自主決定是否投資,向什麼方向投資,採取什麼形式投資,投資額度的大小等。

  3.必須是投資收益的獲得者。企業對投資所形成的資產及由此帶來的收益具有支配權,能自主地委托他人進行經營。

  4.必須是投資責任和風險的承擔者。

  從企業的價值鏈角度看,企業創造的價值是通過許多環節來實現的,它包括投資、生產和銷售各個環節,其中投資是一個重要的環節。企業為了在競爭中處於優勢,必須進行科學的投資決策。儘管投資決策正確,並不一定能保證企業的生存和發展,但是至少可以為企業創造競爭優勢提供必要的條件;反過來,再好的企業,如果出現重大的投資決策失誤,也會在競爭中失敗。

影響企業投資的基本要素[2]

  究竟哪些因素會對企業投資發生影響,企業應該如何考慮這些方面,這是企業投資時首先應該考慮清楚的問題。這主要包括:

  1.投資增值程度。指經過一段時間後,原投資額增長的程度。

  具體表現在以下兩方面:(1)原有資產的增值,即原有資產實物形態沒有增大,但價值上漲。如由於短缺房地產價值上漲、股票價格變動引起的股票增值等。(2)投資的盈利,指由於對原有資產的運用而取得的收入,包括投資取得的股息、利息和待分配利潤等。實現最大限度的投資增值是企業投資最重要的目標,是分析評價投資方案最重要的尺度。

  2.投資保本能力。亦稱投資保值能力,指投資保持其原有價值不下跌的能力。如購買證券,當籌資者破產或虧損時能回收本金;通貨膨脹會不會使資產貶值等。投資保本能力表示投資本金的安全性,應歸入投資風險性.但鑒於其重要性單獨列為一項原則。

  3.投資風險性。亦稱投資安全性,指投資遭到損失的可能性及可能的損失程度。其中影響損失的可能性與影響可能的損失程度的因素並不完全相同,如市場購買力頻繁的微小變動可能對損失的可能性影響很大,而對可能的損失程度的影響卻不大。投資風險一般只限於最初投資本金範圍內,如購買股票、債券等;有的則可能超出了最初投資本金,如合資經營投資、合作經營投資等。產生投資風險的原因很多,較重要的有:

  (1)政治風險,如戰爭、國內政治動蕩、政策變化等;

  (2)利率風險

,如利率的漲落;

  (3)市場風險,如市場購買力變動、市場轉移;

  (4)經營風險,如企業經營虧損、破產等。

  (5)購買力風險,如供求、物價相對變化;

  (6)投資決策風險,如決策的基礎數據不准確,規模、時機選擇不恰當等。

  投資風險性通常與投資增值程度密不可分,在分析評價投資方案中的地位僅次於投資增值程度。

  4.避免通貨膨脹的能力。避免通貨膨脹的能力指避免因通貨膨脹使資產貶值的能力。它可以歸入保本能力、投資風險性,但鑒於其重要性也單獨列為一項。

  5.投資流動性。亦稱投資的變現能力,指投資以合理的價格迅速轉換為現金的能力。需要特別註意以下三點:(1)投資資產有銷售市場;(2)資產銷售價格公平合理;(3)銷售費用在合理限度內。投資流動性與投資占用時間、投資風險性直接有關,也是分析評價投資方案時需著重考慮的因素。

  6.投資占用時間。投資占用時問指投資者預期的投資時間。如果投資流動性很大,則投資占用時間的靈活性也很大。但即使流動性很大的投資,長期投資占用與短期投資占用在投資方案選擇上也有很大的不同。長期投資必須著重於長期收益,甚至有時可以犧牲當前投資收益,而短期投資則要更多地關註短期內市場行情的變化,註意投資增值。

  7.投資管理的難度。投資管理的難度指管理投資需要的業務知識、管理技能及投入的時間和精力。如購買股票與固定資產投資需要直接管理的業務有很大的不同,對市場行情把握的側重點也不同。各企業都有自己的優勢,管理技術力量雄厚的企業與精通證券交易的企業在選擇投資方案上應有所不同。

  8.納稅優惠條件。納稅優惠條件指投資在減免及推遲納稅方面的優惠。稅收往往占投資收益的很大一部分,甚至有時通過投資還可以將其他方面的收入也轉化為享受減免稅的收入,所以選擇投資方案時應考慮到企業投資在稅收方面的利益。

  9.對實際資產和經營控制的能力。指由於投資而取得的實際資產的所有權、支配權和使用權。這也是企業投資要考慮的一個重要方面。如購買企業短缺材料供應商的股票有利於保證企業材料來源;購買銀行股票有利於取得信貸;租賃企業有利於以後的購買等。

  10.投資的預期成本。指從投資構思至投資資金全部收回全過程的費用。它包括:(1)投資的交易成本,如購買股票、租賃房屋的交易費;(2)實際投資額,即實際用於投資的資金,例如股票價格、固定資產投資額等;(3)資本成本,指由於投資而籌措資本的費用,如股息、利息等;(4)其他費用

,主要指投資前一系列評估準備費和最後投資回收費用。

  11.企業籌資能力。指企業在一定時期內以合理的代價籌措投資資金的能力。它對企業投資起著制約作用,同企業的經營狀況、規模、信譽等因素有密切的關係。

  12.投資的法律和社會約束。指巨集觀投資環境中政府的法律、法規、政策以及政治經濟形勢等因素。這是投資時應考慮的重要因素,因為它直接關係到投資收益、投資風險、籌資能力等許多問題,如房地產投資的法規、對股票交易的限制及政策的穩定性等。

  以上企業投資的12個要素,雖然沒有概括企業投資應考慮的全部問題,但是只要把握了這些基本點,就抓住了企業投資的核心問題,為進一步選擇評價投資方法確立了決策準則。

企業投資流程[3]

  企業投資活動是企業最複雜的經濟活動之一,它需要經歷一定的階段。這些階段環環相扣,前面階段為後面階段創造條件,而後面階段必須在前面階段的基礎上進行。瞭解企業投資的各個階段及內容,對於掌握企業投資如何運作,投資管理的重點在哪,是非常重要的。企業投資可以從不同角度分類,各類投資的運動過程及其所經歷的階段也不盡相同。從企業固定資產的角度出發,企業投資經歷三個階段:投資決策階段、投資實施階段和投資回收階段。

  一、投資決策階段

  投資決策階段也可以稱為投資前期階段,其主要任務是進行可行性研究和資金籌措。在進行投資決策時,需要研究投資決策程式。當前存在的投資決策程式有很多,下麵介紹企業投資決策的一般程式和我國現行的投資決策程式。

  (一)企業投資決策的一般程式

  企業進行投資決策一般應遵循以下程式:

  1.調查研究,收集信息,提出問題,確定預期目標

  一個企業,無論是新企業還是老企業,為了企業的生存發展都要進行投資。企業在決定投資前首先要進行廣泛的調查研究,收集相關資料,進行市場分析、投資環境分析、投資前景分析等,企業應清楚投資的目的。企業投資的目的主要有:①擴大市場份額,提高市場競爭力;②擴大生產規模,實現規模經濟;③獲得企業急需的能源或原材料;④進行產品的更新換代,保證市場占有率;⑤有效地利用企業閑置資金等。在企業投資目的明確後,確定企業預期的投資目標。

  2.根據巨集觀環境和現有條件擬定若幹投資方案

  一般來說,實現企業預期投資目標,可能存在幾個投資方案。例如擬進行投資項目所需的材料,既可以採用購買國產材料的方案,也可以採用購買進口材料的方案,購買材料所需的資金也有多種不同的籌資方案。哪個方案更經濟,成本費用更低,對企業更為有利,就應該採用哪個方案。企業應從巨集觀和微觀兩個角度,採用定量和定性分析方法,從中選出最優方案。

  3.對擬選定的方案進行詳細的分析比較,選出最滿意的實施方案

  雖然從多個備選方案中選出了最優方案,但事情並沒到此結束,還應運用科學的方法對最優方案進行認真的分析研究,以選出使企業最滿意的實施方案。所謂科學的方法是指可行性研究和項目評估,它們是投資決策的重要手段和工具。

  (1)可行性研究

  可行性研究是通過對與項目有關的市場、資源、工程技術、經濟和社會等方面的問題進行全面分析論證和評價,從而確定項目是否可行或選擇最佳方案的一項工作。可行性研究在國外已被廣泛採用,我國是從20世紀70年代末引入可行性研究方法的。

  一般而言,大型投資項目的可行性研究包括投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段。

  投資機會研究的主要任務是鑒別投資方向,尋求投資機會,選擇項目,提出投資建議。投資機會研究可分為一般機會研究和具體機會研究。一般機會研究就是對某個指定的地區、行業或部門鑒別各種投資機會。在進行一般機會研究時,可參考國內外同類項目、同類地區和同類投資環境的成功案例。在發展中國家,一般機會研究通常由政府部門或專門機構進行,作為中央政府制定國民經濟長遠發展規劃的依據。根據一般機會研究得出的結論,可進行具體機會研究,將投資的設想轉變為投資的建議。投資機會研究是可行性研究的第一階段,這一階段的研究比較粗略,對投資額估計的誤差一般要求在30%以內,研究時間一般是1~3個月,所花的研究費一般占總投資的0.2%~1.o%。

  初步可行性研究是對項目作初步評價,進行專題輔助研究,廣泛分析、篩選方案,確定項目的初步可行性。初步可行性研究是在投資機會研究的基礎上,對項目可行與否所作的較為詳細的論證。對於投資規模較大、工藝技術又較複雜項目,僅靠機會研究還不能取捨,往往需要進行初步可行性研究。初步可行性研究與詳細可行性研究相比,除研究的深度和準確度有差異外,其內容大致是相同的。在初步可行性研究階段,對投資額估計的誤差一般要求在20%以內,研究時間一般是4個月~6個月,所花的研究費一般占總投資的0.25%~1.25%。

  詳細可行性研究是投資決策的重要階段。在該階段,要全面分析項目的全部組成部分和可能遇到的各種問題,最終形成可行性研究的成果——可行性研究報告。在詳細可行性研究階段,對投資額估計的誤差一般要求在10%以內,研究時間一般是8~10個月或更長,所花的研究費占總投資的比重,大項目為0.2%~1.o%,中小項目為1.o%~3.0%。詳細可行性研究全面研究並回答六個方面的問題,有人歸納為六個“W”:

  ①why——說明投資的目的,即為什麼要進行這項投資活動。

  ②what——說明投資的對象是什麼,什麼樣的項目,採用何種原料、工藝、技術,項目的規模有多大,經濟上的盈利性怎樣。

  ③where——說明建設地點,當地的自然條件和社會經濟條件怎樣。

  ④when——說明什麼時間項目開工,什麼時間完工,需要多長時間收回投資。

  ⑤who——說明誰來投資,誰來進行生產經營管理。

  ⑥how——說明採用何種籌資方式,如何進行工程建設和生產經營管理。

  可行性研究的主要內容是論證項目建設的必要性、技術上的可行性、經濟上的合理性。對於企業投資主體來講,可行性研究的主要作用有以下四個方面:一是為投資者進行投資決策提供依據;二是為投資者籌措資金提供依據;三是為商務談判和簽訂有關合同或協議提供依據;四是為工程設計提供依據。此外,還可為設備訂貨、施工準備、機構設置和人員培訓等提供依據。

  (2)項目評估

  項目評估是在可行性研究的基礎上,根據國家有關部門頒佈的政策、法律法規、方法和參數等,從項目(或企業)、國民經濟和社會的角度出發,由有關部門(包括銀行、中介咨詢機構等)對擬建投資項目建設的必要性、建設條件、生產條件、產品市場需求、工程技術、財務效益、經濟效益和社會效益等方面進行全面分析論證,並就該項目是否可行提出相應判斷的一項工作。項目評估是對可行性研究報告進行全面審核和評估,分析判斷可行性研究的可靠性和真實性。

  項目評估的內容主要包括以下幾個方面:

  ①項目與企業概況評估。對項目實施的背景和項目概況進行簡要分析,包括項目投資者、建設性質、建設內容、產品方案、項目隸屬關係、組織機構等內容。

  ②項目建設必要性評估。分析項目是否符合國民經濟發展規劃,是否符合地方規劃,是否符合國家的產業政策,從巨集觀和微觀角度論述項目建設的必要性。

  ③項目市場需求分析。分析項目生產產品(或提供服務)的市場現狀、發展前景、競爭力等。

  ④項目生產規模的確定。

  ⑤項目建設生產條件評估。

  ⑥項目工程與技術評估。

  ⑦投資估算與資金籌措。估算項目總投資額並制定相應的資金籌措方案和資金使用計劃。

  ⑧財務評價。從企業或項目角度出發,根據財務基礎數據,編製財務評價報表,計算技術經濟評價指標,判斷項目的財務盈利能力和清償能力。

  ⑨經濟評價。從國民經濟角度,分析判斷項目建成後對國民經濟的貢獻。

  ⑩不確定性和風險分析。分析項目適應市場變化的能力和抗風險能力。

  (11)項目評估結論。在我國,投資項目可分為政府投資項目和企業投資項目。作為政府投資項目,投資者首先向政府職能部門提供項目建議書和可行性研究報告。對於一般政府投資項目,政府職能部門組織有關專家進行論證;對於重大政府投資項目,政府職能部門要委托有資質的中介咨詢機構進行項目評估。企業投資項目的投資者向政府職能部門提出投資要求,一般企業投資項目應提交項目申請報告,重大企業投資項目,政府職能部門要進行項目評估。如果投資者需要金融機構提供貸款,金融機構也要進行項目評估,金融機構也可委托中介機構和其他職能部門進行項目評估。由此可見,項目評估對投資者、政府職能部門和金融機構進行投資(或貸款)決策是非常重要的。

  (二)我國現行的投資決策程式

  根據國務院《關於投資體制改革的決定》,改企業投資項目的審批製為核准制和備案制,徹底改變了現行的不分投資主體、不分資金來源、不分項目性質,一律按投資規模大小分別由各級政府及有關部門審批的企業投資管理辦法。今後對企業不使用政府投資資金的建設項目,一律不再實行審批制,政府只對其中的重大項目和限制類項目進行核准,對其他項目實行備案制。

  實行核准制的企業投資建設項目,僅需向政府提交項目申請報告,不再經過批准項目建議書、可行性研究報告和開工報告的程式。政府對企業提交的項目申請報告,主要從維護經濟安全、合理開發利用資源、保護生態環境、優化重大佈局、保障公共利益、防止出現壟斷等方面進行核准。對於外商投資項目,政府還要從市場準入、資本項目管理等方面進行核准。政府有關部門要制定嚴格規範的核准制度,明確核准的範圍、內容、申報程式和辦理時限,並向社會公佈,提高辦事效率,增強透明度。

  實行備案制是深化投資體制改革的重要內容。實行備案制企業的投資項目,除國家另有規定外,由企業按照屬地原則向地方政府投資主管部門備案。備案制的具體實施辦法由省級人民政府自行制定。國務院投資主管部門要對備案工作加強指導和監督,防止以備案的名義變相審批。根據規定,企業投資決策主要工作順序如下:

  1.提交項目申請報告

  國家有規定比較嚴格的項目申請報告標準,企業需按要求的內容提交報告。

  2.政府職能部門對投資者提交的項目申請報告進行核准

  企業提交項目申請報告後,政府職能部門應在規定時間內對項目進行核實、論證。如果屬於重大項目或限制類項目,政府職能部門還要委托有資質的中介咨詢機構進行項目評估,若符合有關要求,則予以核准。

  3.辦理相關手續

  項目核准後,企業可依此辦理相關手續,如環境保護、土地轉讓和城市規劃等。

  4.金融機構進行評估

  如果企業需要貸款,金融機構會按照貸款程式進行項目評估。

  (三)企業融資

  企業在投資決策階段還有一項重要工作是籌措資金。企業的資金來源可以分為內部融資和外部融資。內部融資是指企業所有者提供的資金和企業通過生產經營活動取得的資金,主要有股東出資、折舊資金、資本公積金、盈餘公積金、出售資產等。外部融資是企業從社會融入資金。企業外部融資的規模取決於資本市場和金融市場的發育程度,也取決於企業自身的條件,如企業是否具有良好的社會信譽、盈利能力和發展前景如何。按我國現行規定,企業之間不能直接進行資金融通,企業外部融資的形式主要有:銀行借款、發行債券、融資租賃、發行股票、合資經營、信托融資等。企業在進行融資之前,應該設計出幾個不同的融資方案,對各個融資方案進行認真的計算和分析,從中選出最佳方案。一般來說,選擇融資方案時需計算個別資金成本、加權平均資金成本、融資的每股收益,分析經營杠桿、財務杠桿和最優資本結構。選擇加權平均資金成本最低、風險最小、企業市場價值最大的方案。

  二、投資實施階段

  投資實施階段的重要任務是工程設計、購置土地、施工建設和竣工驗收等工作,最終形成資產,提供生產能力和效益。投資實施階段各階段的主要工作內容如下:

  (一)工程設計

  企業在經歷了投資決策階段後,首先應編製設計委托書,通過招投標或其他方式委托設計單位進行設計。設計工作是一項非常複雜的綜合性技術工作,它是在技術、經濟上對投資項目進行全面具體的規劃,是委托施工的主要依據。設計好壞直接影響工程成本、工程的質量和進度、項目建成後的使用效果。在進行設計前,應進行地質勘探,研究建設地點的自然條件和技術經濟條件。

  通常將工程設計劃分為幾個階段,每個階段有不同的任務和要求,這些不同的階段稱為設計階段。一般工業與民用建設項目設計按初步設計和施工圖設計兩個階段進行,稱為“兩階段設計”;對於技術上複雜而又缺乏設計經驗的項目,可以增加技術設計階段,稱為“三階段設計”。小型建設項目可以適當簡化。一些大型的礦區、油田、林區和聯合企業等項目,為滿足總體規劃設計密切配合的需要,在進行初步設計之前,還應編製總體設計。

  1.總體設計

  總體設計是建設項目的輪廓設計,是對項目中的各個單項工程根據生產運行的內在聯繫,進行統一規劃、部署和安排,使整個工程技術上可靠、經濟上合理、生產上方便、佈置上緊湊、流程上順暢。只有特大型項目需要總體設計。總體設計的主要作用是滿足編製初步設計的要求,以及大型設備的預訂貨。

  2.初步設計

  初步設計是按照設計任務書要求所做的具體實施方案,是對設計的建設項目做出基本技術決定,並通過編製總概算,確定總的建設費用和主要技術經濟指標。它應能滿足項目投資控制、招投標、材料設備訂貨、土地購置和施工準備等要求。

  初步設計文件由設計說明書、設計圖紙、主要機電設備目錄和工程概算書等幾部分組成,各類建設項目的初步設計內容不盡相同,其主要內容一般包括:①設計依據及指導思想;②建設規模,產品方案;③原材料、燃料和動力的用量及來源;④工藝流程和主要設備選型和配置;⑤主要建築物、構築物、公用輔助設施和生活區的建設;⑥占地面積和土地使用情況;⑦外部協作條件;⑧生產組織、勞動定員和各項經濟技術指標;⑨建設順序和期限;⑩工程總概算。

  3.技術設計

  技術設計是對初步設計階段中無法解決而又需要進一步研究解決的問題所進行的一個設計階段。它是在初步設計的基礎上編製的。技術設計的主要內容有:新型設備的試驗、研究及確定,有關工藝流程的試驗、製造,建築物、構築物某些關鍵部位的試驗、研究和確定。

  4.施工圖設計

  施工圖設計是在初步設計或技術設計基礎上,將設計的工程形象化、圖紙化。施工圖設計應能滿足土建和安裝工程的要求,各種非標準設備的製作,施工圖預算的編製,以及設備材料的安排。施工圖設計一般包括施工總平面圖、房屋建築施工平面圖和剖面圖、安裝施工圖、各種專門工程施工圖、非標準設備加工圖、設備和各種材料明細表等。

  (二)購置土地

  目前,在我國,根據土地所有權和使用權分離的理論,城市土地所有權歸國家所有,農村土地屬於集體所有。總的來說,企業可以通過行政劃撥和市場兩種途徑獲取土地使用權。在運用市場機制配置土地時,又有協議、招標和拍賣幾種方式。現將有關途徑與方式簡要介紹如下:

  1.土地使用權劃撥

  土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批准,在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該塊土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。在傳統的計劃經濟體制下,我國的各種資源均由國家計劃控制、調撥。土地資源的使用和分配亦不例外,主要由政府無償撥給。實行土地有償使用制度以後,有些類別的用地仍需政府行政劃撥。鑒於我國目前土地使用雙軌並存的局面和我國社會主義公有制的性質,行政劃撥作為政府配置土地資源的一種手段還將長期存在,但其使用的範圍和行政劃撥土地的數量,將逐步減小,具體的運作方式也會逐步有所改變。根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》等的有關規定,以劃撥方式獲得土地使用權的用地類型包括:國家機關用地和軍事用地;城市基礎設施用地和公益事業用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地;法律、行政法規規定的其他用地。企業以劃撥方式取得土地使用權的大致程式是:政府職能部門對投資者提交的項目申請報告核准後,企業持有關文件,向城市規劃土地部門提出申請,城市規劃土地部門審批後,核發城市規劃用地許可證和建築許可證。

  2.土地使用權出讓

  土地使用權出讓是國家採取有償方式轉讓土地使用權。其具體形式主要有如下四種:

  (1)協議出讓

  協議出讓方式是目前中國土地使用權出讓的主要方式。協議出讓是指政府在出讓土地使用權時,通過政府土地管理部門與土地使用者協商確定土地使用權出讓價格的出讓方式。《中華人民共和國城市房地產管理法》規定:商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地,有條件的,必須採取拍賣、招標方式;沒有條件不能採取拍賣、招標方式的,可以採取雙方協議的方式。在協議出讓方式中,企業支付的土地出讓金主要包括徵地拆遷安置補償費、七通一平費、市政大配套費、土地的預期凈收益。協議出讓方式主要運用在競爭不充分的土地地塊和競爭不激烈的土地地塊。

  (2)招標出讓

  招標出讓是指國家行政管理部門(國土資源管理部門)發佈招標公告或者發出投標邀請書,邀請特定或者不特定的法人、自然人和其他組織參加國有土地使用權投標,根據投標結果確定土地使用者的行為。企業進行投標時應提交下列文件:申請書、法人單位有效證明文件、法定代表人的有效身份證明文件、保證金繳納憑證、招標拍賣掛牌文件規定需要提交的其他文件。

  (3)拍賣出讓

  拍賣出讓是指國家行政管理部門發佈拍賣公告,由競買人在指定時間、地點進行公開競價,根據出價結果確定土地使用者的行為。與招標、協議比較起來,拍賣是一種競爭最激烈的方式。由於拍賣往往導致較高的成交價,所以對一些競爭性強、盈利性大的商業用地,常採用這種方式。但這需要有完善的市場相配合,因為成交價並非越高越好,只有在較完善的市場條件下,才能達到合理的最高價。通過拍賣方式獲取土地使用權的受讓人,必須在出讓合同規定的範圍內開發、使用土地。

  (4)掛牌出讓

  掛牌出讓是指發佈國家行政管理部門掛牌公告,按公告規定的期限將擬出讓土地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公佈,接受競買人的報價申請並更新掛牌價格,根據掛牌期限截止時的出價結果或現場競價結果確定土地使用者的行為。

  企業通過出讓方式取得的土地使用權,可以在有關法律、法規和出讓合同規定的權利、義務範圍內通過市場出讓、轉讓,還可以出租和抵押(擔保)。企業獲得的土地使用權,按照土地用途不同,有使用年限的限制:住宅用地為70年;工業用地為50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年;商業、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。土地使用年限期滿後,如未申請續期或申請續期未被批准,其土地使用權終止。土地使用權終止時,土地連同其上建築物無償無條件交回政府。如果申請續期獲得批准,需重新簽訂出讓合同,繳納出讓會。

  此外,企業還可以通過其他形式取得土地使用權,如土地轉讓、出租、合作經營、土地入股等。

  (三)施工建設

  施工建設階段是企業投資的一個重要階段,主要由施工準備、組織施工和生產準備三個階段組成。

  1.施工準備階段

  項目在開工建設之前要切實做好各項準備工作,其主要內容包括:①徵地、拆遷和場地平整;②完成施工用水、電、路、通訊等工程;③通過設備、材料公開招標投標訂貨;④準備必要的施工圖紙;⑤通過公開招標投標,擇優選定施工單位和工程監理單位。

  項目在報批新開工前,必須由審計機關對項目的有關內容進行開工前審計。審計機關主要是對項目的資金來源是否正當、落實,項目開工前的各項支出是否符合國家的有關規定,資金是否按有關規定存人銀行專戶等進行審計。新開工的項目還必須具備按施工順序所需要的、至少有3個月以上工期的工程施工圖紙,否則不能開始建設。

  施工準備工作完成後,編製項目開工報告,按現行的建設項目審批許可權進行報批。

  2.組織施工階段

  施工準備工作就緒以後,就可以提出開工報告,開工報告批准後,就可以動工建設。施工是按照施工組織設計中的施工進度計劃進行。在施工過程中,必須嚴格按照設計要求和施工驗收規範進行施工,保證工程質量。對不符合工程質量要求的工程,要及時採取措施。目前,為了完善和加強施工階段的管理,我國正推行項目監理制度。監理工作的具體工作內容有:①質量控制:分包確認、工程材料質量控制、設備質量控制、質保體系和質量責任、施工方法、施工環境、質量報驗;②進度控制:進度計劃、現場協調會、進度動態控制、工程計量、工程延誤處理;③投資控制:工程預算、審核工程款支付、工程變更、工程結算、索賠處理;④合同管理;⑤組織協調。

  3.生產準備階段

  生產準備在項目投產前就應該開始,否則會影響項目達到設計能力,影響項目的經濟效益。生產準備內容主要有:①招收和培訓人員;②生產組織準備;③生產技術準備;④生產物資的準備等。

  (四)建成投產和竣工驗收階段

  工程項目的建成投產和竣工驗收是施工全過程的最後一道程式,是企業投資成果轉入生產或使用的標誌,也是全面考核投資效益、檢驗設計和施工質量的重要環節。根據國家現行規定,所有建設項目按照批准的設計文件所規定的內容和施工圖紙的要求全部建成,工業項目經負荷試運轉和試生產考核能夠生產合格產品,非工業項目符合設計要求,能夠正常使用,都要及時組織驗收。

  一般來說,竣工驗收的程式是:①施工單位竣工預驗收;②施工單位提交驗收申請報告;③根據申請報告由建設單位組織施工單位、設計單位做現場初驗;④由驗收委員會或驗收小組正式驗收;⑤驗收委員會或驗收小組通過工程竣工驗收鑒定書並驗收簽字,不合格工程不予驗收。

  竣工驗收可分為單項工程驗收和全部工程驗收兩種情況。如果投資項目的某個單項工程已按設計要求建成,經試車運轉證明已具備使用條件,能夠生產合格產品,即可辦理單項工程的驗收和價款結算。整個投資項目按設計要求全部建成,並符合竣工驗收標準,即應進行全部驗收。

  三、投資回收階段

  投資回收階段是企業投資流程的最後一個階段,也是衡量企業投資效益的最終標誌。

企業投資的分類

  (一)直接投資與間接投資 

  按投資與企業生產經營的關係,投資可分為直接投資和間接投資兩類。直接投資是指把資金 投放於生產經營性資產,以便獲取利潤的投資。間接投資又稱證券投資,是指把資金投放於證券等金融資產,以便取得股利或利息收入的投資。

  (二)長期投資與短期投資 

  按投資回收時間的長短,投資可分為短期投資和長期投資兩類。短期投資又稱流動資產投資,是指能夠並且也準備在一年以內收回的投資。長期投資則是指一年以上才能收回的投資。

  (三)對內投資和對外投資

  根據投資的方向,投資可分為對內投資和對外投資兩類。對內投資又稱內部投資,是指把資金投在企業內部,購置各種生產經營用資產的投資。對外投資是指企業以現金、實物、無形資產等方式或者以購買股票、債券等有價證券方式向其他單位的投資。

企業投資管理的基本原則

  (一)認真進行市場調查,及時捕捉投資機會 

  (二)建立科學的投資決策程式,認真進行投資項目的可行性分析

  (三)及時足額地籌集資金,保證投資項目的資金供應 

  (四)認真分析風險和收益的關係,適當控制企業的投資風險 

企業投資決策指標

  1. 現金流量:投資決策有關的現金流入、流出的數量。
  2. 非貼現現金流量指標:投資回收期、平均報酬率
  3. 貼現現金流量指標:凈現值、內部報酬率、利潤指數

投資環境的分析

  投資環境是指影響企業投資效果的各種外部因素的總和。

  一、投資環境分析的意義

  (一)進行投資環境研究,可以使投資決策有堅實的基礎,保證決策的正確性

  (二)進行投資環境研究,可以使企業及時瞭解環境的變化,保證投資決策的及時性

  (三)進行投資環境研究,可以使企業預計到未來投資環境的變化情況,提高投資決策的預見性

  二、投資環境的基本內容

  (一)投資的一般環境 

  1.政治形勢。

  2.經濟形勢。

  3.文化狀況。

  (二)投資的相關環境 

  1.相關市場。

  2.相關資源。

  3.相關科學技術。

  4.相關地理環境。 

  5.相關基礎設施。 

  6.相關政策優惠。

  7.其他相關因素。

  三、投資環境分析的基本方法 

  (一)調查判斷法

  調查判斷法是一種定性分析法,它主要是藉助有關專業人員的知識技能、實踐經驗和綜合分析能力,在調查研究的基礎上,對投資環境的好壞作出評價。這種方法主要有以下幾個步驟:

  1.調查。調查可分直接調查和間接調查。直接調查是指調查人員直接與被調查單位接觸,由調查人員通過當面採訪、詢問、觀看、記錄等方式獲取有關資料的一種方法。間接調查是以有關單位保存的各種數據資料為基礎,通過加工整理獲得投資信息的一種方法。

  2.彙總。在進行整理、彙總時,要註意剔除其中的虛假成份和偶然性因素,進行由此及彼,由表及裡,去粗取精,去偽存真地分析,以便提高信息質量,抓住事物本質。 

  3.判斷。判斷是根據調查和彙總後的信息,對投資環境的好壞作出判斷。在判斷時,一般先對構成投資環境的每個因素都評出好、中、差三種情況,然後綜合判斷投資環境的好壞。

  (二)加權評分法

  加權評分法是先對影響投資環境的一系列因素進行評分,然後進行加權平均,得出綜合分數的一種預測方法。其基本計算公式如下:

  Y=\sum_{i=1}^{n}\omega_i x_i

  式中,Y——投資環境評分; 

  ωi——事先擬定的對第i種因素進行加權的權數;

  xi——第i種因素的評分。

  在採用加權評分法進行預測時,分數在80分以上,說明投資環境良好;分數在60分~80分