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市場比較法

目錄

  • 1 什麼是市場比較法?
  • 2 市場比較法的原理
  • 3 市場比較法的特點與應用範圍
  • 4 市場比較法的估價步驟
  • 5 市場比較法的基本公式
  • 6 市場比較法應用實例
  • 7 市場比較法應用中常見錯誤
  • 8 市場比較法的案例分析
    • 8.1 案例一:市場比較法在工業地價評估中的運用[1]
  • 9 相關條目
  • 10 參考文獻

什麼是市場比較法?

  在求取一宗待評估土地的價格時,根據替代原則,將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較,並依據後者已知的價格,參照該土地的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別,修正得出待估土地的評估期日地價的方法。

  市場法中的直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的一類方法。它包括但並不限於以下具體評估方法(具體方法的名稱可能並不完全統一)。例如,現行市價法、功能價值類比法、價格指數法、成新率價格調整法、市價折扣法等。

  (1)現行市價法。當評估對象本身具有現行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現行市場價格的時候,可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現行市場價格作為評估對象的評估價值。

  (2)市價折扣法。市價折扣法是以參照物成交價格為基礎,考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素,憑評估人員的經驗或有關部門的規定,設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。用數學式表達為:

  資產評估價值=參照物成交價格×(1-價格折扣率)

  (3)功能價值類比法(類比估價法)。功能價值類比法是以參照物的成交價格為基礎,考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。根據資產的功能與其價值之間的線性關係和指數關係的區別,其計算公式分別為:

  ①資產價值與其功能呈線性關係的情況,通常被稱為生產能力比例法:

  資產評估價值=參照物成交價格×評估對象生產能力/參照物生產能力

  ②資產價值與其功能呈指數關係的情況,通常被稱為規模經濟效益指數法:

  資產評估價值=參照物成交價格×(評估對象生產能力/參照物生產能力)

  (4)價格指數調整法(物價指數法)。價格指數調整法是以參照物成交價格為基礎,考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響,利用價格指數調整估算評估對象價值的方法。

  (5)成新率價格調整法。成新率價格調整法是以參照物的成交價格為基礎,考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異,通過成新率調整估算出評估對象的價值。其計算公式為:

  資產評估價值=參照物成交價格×評估對象成新率/參照物成新率

  直接比較法直觀簡潔,便於操作,但通常對參照物與評估對象之間的可比性要求較高。參照物與評估對象要達到相同或基本相同的程度,或參照物與評估對象的差異主要體現在某一明顯的因素上,如新舊程度或交易時間先後等。

市場比較法的原理

  (一)理論依據

  經濟主體在市場上的一切交易行為總是要追求利潤最大化,即要以最少的費用求得最大利潤,因此在選擇商品時都要選擇效用高而價格低的,如果效用與價格比較,價格過高,均會敬而遠之。這種經濟主體的選擇行為結果,在效用均等的商品之間產生替代作用,從而使具有替代關係的商品之間在價格上相互牽制而趨於一致,這就是替代原則,市場比較法就以這一原則為依據。因為有這種替代原則的作用,就可以用類似土地的已知價格,比較求得未知待估土地的價格,得到估價結果。從土地交易過程來看,從事土地交易時,當事人會依據替代原則,將擬交易的土地價格與類似土地價格比較,然後決定是否進行交易,所以市場比較法是符合當事人的現實經濟行為的。

  市場比較法正是以替代原理為主要理論依據,其基本原理如下圖5-1所示:

Image:市场比较法原理.jpg

  市場比較法是以替代原則為理論基礎,因此具有現實性和富有說服力。同時,只要有類似的土地買賣實例可以適用,不僅可以評估土地價格

,還可以利用相應的租賃實例,測算土地的租金,這就是租賃實例比較法。當然,市場比較法要求土地市場比較發育,可以獲得足夠的比較實例,因此它更適宜於市場比較發育地區經常性交易的土地價格的評估。

  (二)適用的估價原則

  市場比較法是以替代原則為理論基礎。

  在效用均等的商品之間產生替代作用,從而使具有替代關係的商品之間在價格上相互牽制而趨於一致,這就是替代原則。

市場比較法的特點與應用範圍

  (一)、特點

  1、市場比較法具有現實性,有較強的說服力。

  2、市場比較法以替代關係為途徑,所求得的價格稱“比準價格”。

  3、市場比較法以價格求價格,在不正常市場條件下難以與收益價格相協調。

  4、市場比較法需要估價人員具有較高素質。

  5、市場比較法以替代原則為基礎,正確選擇比較案例和合理修正交易價格是保證評估結果準確性的關鍵。

  (二)適用條件

  僅適用於市場比較穩定,有大量豐富交易案例的地區,並且交易案例與待估地塊應有相關性和替代性。

  ①有足夠數量的比較案例(不少於3個);②與待估土地具有相關性和替代性;③交易資料的可靠性;④交易合法性。

  (三)適用範圍

  從適用條件來看,主要用於地產市場發達、有充足的具有替代性的土地交易案例的地區,交易案例甚少或無交易案例的地區則不適用。從評估目的和評估結果的形式來看,可直接用於評估土地的價格或價值,還可用於評估土地或房地產

的租金,以及用於其他估價方法中有關參數的求取。

市場比較法的估價步驟

  (1)調查與選擇比較交易案例

  (2)確定價格可比基準

  (3)進行交易情況修正

  (4)進行估價期日修正

  (5)區域因素比較與修正

  (6)個別因素比較與修正

  (7)其他相關修正:使用年限修正、容積率修正等

  (8)確定比準價格

市場比較法的基本公式

  根據實際中比較基準的不同,可分為直接比較分析和間接比較分析。

  (1)直接比較過程:以待估土地的狀況為基準,用公式表示為,

  公式1 PD=PB×A×B×D×E

  (2)間接比較過程:以一個標準宗地或條件俱佳的土地為基準,用公式表示為,

  公式2 PD=PB×A×B×C×D×E

  (3)有關指數的基值:可設比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數為基值100%,若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優,則其條件指數〉100%,否則,其條件指數〈100%。

  (4)公式中總是以待估宗地相應因素條件指數為分子,比較案例宗地相應因素條件指數為分母(C除外)。如A=待估宗地情況指數/比較案例宗地情況指數。哪個為比較基礎,哪個就取值為100,另一方的值通過比較進行加或減。

  (5)對區域因素和個別因素修正,當因素記憶體在多個不同因數影響時,可根據因數條件指數確定的途徑,分別採用積算(採用單因數與地價相關關係分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎上進行因數分解)的方式確定因素條件指數。

市場比較法應用實例

  基本步驟:

  (1)如交易情況不一致,進行交易情況修正

  (2)計算當地地價指數或編製地價指數表

  (3)計算容積率修正指數

  (4)計算位置、形狀、區域因素、個別因素、土地使用權年限等對地價的修正

  (5)計算各案例宗地修正後的價格

  (6)綜合評估地價

市場比較法應用中常見錯誤

  (1)比較基準錯誤

  (2)修正公式錯誤

  (3)修正指數計算錯誤

市場比較法的案例分析

案例一:市場比較法在工業地價評估中的運用[1]

  土地價格取決於市場供需關係,評估地價尤其是工業地價要充分考慮土地的效用、價值及市場需求等多方因素。工業用地全部實行招拍掛出讓後,在經濟發達的地區有充足的土地交易實例,應儘量採用市場比較法評估工業地價。運用市場比較法評估工業地價的步驟與方法。

  市場比較法將待估土地與具有替代性、且在估價期日近期市場上交易的類似工業用地進行比較,並對類似工業用地的成交價格進行適當修正,以此估算待估工業用地價格。運用市場比較法評估工業地價的基本公式為:

待估工業用地價格(比準價格)=

待估工業用地情況指數

×

比較實例宗地情況指數
待估工業用地估價期日地價指數

×

比較實例宗地交易時點地價指數
待估工業用地區域因素條件指數

×

比較實例宗地區域因素條件指數
待估工業用地個別因素條件指數

×年期修正繫數

比較實例宗地個別因素條件指數

  收集和選擇比較交易實例

  評估的第一步就是通過資料收集,選擇比較交易實例。資料收集的內容包括地塊位置、面積、成交時間、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區域和個別因素、土地價格等有關信息。

  比較交易實例的收集和選擇應遵循以下原則:首選與評估對象處於同一地區的案例,如果近期沒有發生交易案例,可選擇處於臨近地區或類似地區的實例;所選比較實例用途與評估對象相同;價格類型相同或可比;成交日期與估價日期接近,一般應在2年以內,最長不得超過3年;儘量選擇正常的交易案例;應至少選擇3個比較實例。

  建立價格可比基礎

  選取比較實例後,應對比較實例的成交價格進行換算處理,建立價格可比基礎,統一表達方式,主要包括:統一付款方式,在成交日期時一次付清;統一採用單位面積地價,並統一面積內涵和麵積單位;統一貨幣種類和貨幣單位。不同貨幣種類之間的換算,應按中國人民銀行公佈的成交日期時的市場匯率中間價計算。

  交易情況修正

  交易情況修正,是排除交易行為中一些特殊因素所造成的比較實例價格偏差,將其成交價格修正為正常交易情況下的價格。引起特殊交易行為的因素一般有:有利害關係人之間的交易;急於出售或者購買情況下的交易;受債權債務關係影響的交易;交易雙方或者一方獲取的市場信息不全;交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易;相臨地塊的合併交易;特殊方式的交易;交易稅費非正常負擔的交易;其他非正常的交易。

  在選擇交易實例時,應儘量避免上述特殊交易情況,否則就需要進行交易情況修正,修正步驟為:

  測定各種特殊因素對土地交易價格的影響程度,即分析在正常情況下和這些特殊情況下,土地交易價格可能產生的偏差大小。測定方法可利用已掌握的同類型土地交易資料分析計算,確定修正比例或繫數。也可根據估價人員長期的經驗積累,判斷確定修正比例或繫數。對交易稅費非正常負擔的修正,應將成交價格調整為依照政府有關規定,交易雙方各自應負擔的稅費卞的價格。然後,利用修正繫數,修正求得比較實例的正常價格。

  交易日期修正

  所選實例在其成交日期的價格應調整為估價期日的價格才能進行比較,具體可以採取以下方法:

  ——利用本地區工業用地價格指數進行修正,修正公式為:

  

期日修正後地價=實例成交價格×

估價期日的地價指數
交易日期的地價指數


  ──利用類似工業用地價格變動率進行修正。

  ──在無工業用地價格指數或變動率的情況下,估價人員可以根據當地土地價格的變動情況和發展趨勢及自己的經驗積累進行判斷,加以修正。

  ──通過分析土地價格隨時間推移的變動規律,採用時間序列分析,建立土地價格與時間的相互關係模型來求取。

  影響因素與年期修正

  影響因素主要指影響工業用地價格的區域因素、社會經濟因素以及一些特殊因素。這些因素狀況的描述應儘量具體、明確,儘量採用量化指標,避免採用“好”、“較好”、“較差”、“一般”等形容詞概括。

  工業用地使用年期的長短,直接影響可利用並獲取相應收益的年限,工業用地的年收益確定後,使用年期越長,總收益越多,工業用地的價格也會因此提高。因此通過年期修正,可以消除由於使用期限不同所產生的價格上的差別。

  將比較案例年期修正到待估工業用地使用年期:

年期修正繫數=[1-

1

(1+土地還原利率)m

[1-

1

]

(1+土地還原利率)n
(其中m為待估工業用地的使用年期;n為比較案例的使用年期)

  然後,利用年期修正繫數對交易案例地價進行年期修正:

  年期修正後的地價=比較案例價格×年期修正繫數

  計算比準價格

  實例修正後的價格=比較案例成交價格×交易情況修正繫數×交易日期修正繫數×影響因素修正繫數×年期修正繫數

  各實例修正後價格的差額率一般不應超過10%,最大不能超過20%。如果價格差額滿足要求,根據各比較實例的情況及其與評估對象之間的關係,可以採用簡單算術平均、加權平均、中位數等方法計算比準價格。

相關條目

  • 收益現值法
  • 重置成本法
  • 清算價格法

參考文獻

  1. ↑ 齊鵬 張林楠.市場比較法在工業地價評估中的運用.中國國土資源報.2007年7月17日第008版