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物業管理服務供給

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目錄

  • 1 什麼是物業管理供給
  • 2 物業管理供給的特點[2]
  • 3 物業管理供給的內容[2]
  • 4 物業管理服務的有效供給[2]
  • 5 物業管理服務供給函數[2]
  • 6 相關條目
  • 7 參考文獻

什麼是物業管理供給

  物業管理供給是指在某一特定的時間和空間內,在各種可能的物業管理服務價格水平下,物業管理企業願意並且能夠提供的物業管理服務的規模或數量。[1]

  物業管理供給的含義應該從微觀經濟和巨集觀經濟兩個層面去把握。從微觀經濟學的角度來看,所謂物業管理供給是指生產者在某一特定時期內、在每一價格水平上願意而且能夠提供的物業管理服務量。在生產的供給中既包括了新提供的物業管理服務,也包括了過去生產出來的存量服務。由於物業管理服務的供給一般是指特定市場的供給,因而又稱市場的物業管理服務的供給。從巨集觀經濟學的角度來看,物業管理服務的供給就是總供給,是指在某一時期內全社會物業管理服務供給的總量,包括實際供給量和價值總量。

  對物業管理的供給可以從以下幾個方面進行理解:

  ①物業管理服務是商品,它也和一般商品一樣,滿足商品供給的一般規律或原則。物業管理企業願意提供的物業管理規模或數量的多少是和物業管理服務價格同方向變化的。價格

越高,物業管理企業越願意提供項目內容更多、檔次與水平更高的物業管理服務。反之,則項目內容越少、檔次與水平越低。

  ②單個物業管理企業所提供的物業管理服務受多種因素影響,如價格、成本、自身實力等。企業的實力越強,控製成本能力的優勢越突出,則越能體現更強的競爭力,也就越能夠提供更多的物業管理服務項目和內容。反之,則提供具有競爭力的物業管理服務的項目和內容的能力越弱。

  ③物業管理市場的總供給是由物業管理市場中所有單個物業管理企業所提供的物業管理加總而成。物業管理市場的總供給規模和水平也決定著物業管理整個市場的規模和水平。從理論及物業管理髮展的長期趨勢來看,物業管理服務的總供給規模和水平也受制於物業管理服務的總需求的規模和水平。[2]

物業管理供給的特點[2]

  物業管理服務除了具有不可庫存和不可運輸性、需求決定生產、生產與消費同步等服務品的一般特性外,還具有以下特點。

  1.物業管理消費供給的連鎖性

  消費者對物業管理服務的需求具有時間上的繼起性,表現為不斷地由一種服務消費引致另一種消費。例如,消費者在接受停車服務的同時,可能會要求洗車及修車服務;在接受醫療服務時,可能會產生照顧家中病人多項需求。

  2.物業管理服務的供給具有外部性

  所謂外部性是指一個經濟主體的經營活動影響到其他經濟主體的利潤或效用,而影響的施加者並未因此而獲得補償或受到懲罰。物業管理服務的供給就具有外部性特點。由於物業管理服務具有準公共物品性質,所以,當物業管理企業在提供服務如清潔衛生服務時,不僅購買服務的消費者會享受到潔凈的環境帶來的好處,而且未付費的消費者同樣也可以得到這種好處。

  3.物業管理服務的供給具有生產性

  某些物業管理服務例如房屋及附屬設備維護,可以延長物業的使用壽命,保證物業的使用功能正常發揮,使物業的外觀形態保持良好狀態,這種服務無疑會增加物業價值,因為物業價值無非是物業使用周期內租金流量貼現值之和,即

  V=\sum_{n=1}^N {\frac{R}{{(1+i)}^n}}=\frac{R}{i}[1-\frac{1}{{(1+i)}^{N-1}}]

  式中,R、i、N分別代表租金、貼現率、壽命期。

  顯然,當N\rightarrow\inftyV=\frac{R}{i}。因此,物業壽命的延長有助於物業增值。這說明,物業管理服務是一種生產性勞動。

物業管理供給的內容[2]

  物業管理的內容相當廣泛,呈現全方位、多元化態勢,而且不同類型的物業有著不同的服務側重點。一般來說,包括四個基本方面。

  1.物業本體服務

  這是指為了維護和延長物業的使用功能和壽命,對房屋建築、附屬設備、公共設施

和場所進行的維修、翻新、改造、養護、管理等工作。

  2.常規性服務

  又叫合同服務,是為全體業主和租戶提供的經常性服務,所有住戶都可以享受到,通過合同的形式將其固定下來,作為物業管理企業最基本的服務項目,以收取管理費作為經費保證。常規性服務有清潔衛生、治安保衛、園林綠化、代繳水電費等。

  3.委托性特約服務

  這屬於非合同零星服務,它是為滿足住戶特別需要而提供的個別服務。比如,預約定期上門清掃室內衛生,照看病人,代辦購物、購票等。這類委托服務的範圍十分廣泛,但具有臨時性、不穩定的特點。

  4.經營性服務

  這是物業管理企業適應市場要求而必須具備的功能,通過提供經營性服務,可以達到“以業養業”的目的。由於具體條件不同,各個物業管理企業的經營項目也不盡相同。一般說來,物業管理企業有其基本的經營項目,例如物業租賃、房地產中介、室內裝潢設計及工程施工、家電、車輛及各類生活用品的維修等。此外,還可根據實際需要開展商業、餐飲、美容美髮、醫療門診、歌舞電影廳等經營活動。

物業管理服務的有效供給[2]

  物業管理市場的有效供給是和有效需求相對應的一個重要概念。理解有效供給,應把握兩個要點:首先,從微觀經濟學

的角度看,是指物業管理市場上符合業主需求的、正在或即將實現交換的那一部分供給量。物業管理服務的現實供給不等於有效供給,物業管理市場上有一部分物業管理服務不規範,不符合業主的需求願望,或者價格太高,難以讓業主滿意,就不稱其為有效供給。其次,從巨集觀經濟學的角度看,有效供給是指物業管理服務的總供給和總需求達到均衡狀態時的總供給。因此,有效供給就是適應需求的供給,它不僅要求供給總量的有效,而且要求供給結構的有效,能涵蓋各類物業對物業管理服務的需求。

物業管理服務供給函數[2]

  供給函數是用函數形式表明的商品供給量與價格之間的對應關係。物業管理的供給函數可基本抽象為如下形式:

  Sp = f(P,T,P0,L)

  式中:Sp——物業管理服務的供給量;

    P——物業管理服務的價格;

    T——技術資源因素;

    P0——相關服務的價格;

    L——國家經濟政策。

  (一)價格對物業管理服務供給的影響

  與一般商品一樣,物業管理服務的供給也遵循一般的供給規律。雖然供給函數中自變數很多,但價格還是主要的影響因素,通常是研究的重點。

  一般情況下,隨著物業管理價格的上漲,物業管理企業就會傾向於更多的提供物業管理服務,直至價格

下降到市場平均水平。當物業管理價格下降時,物業管理企業往往傾向於縮減服務,直至價格回升到市場平均水平。

  (二)技術資源對物業管理服務供給的影響

  物業管理提供的是服務,要實現這種服務,最主要的是技術資源,包括人力資源、技術手段、工具等。如果社會上熟練掌握物業管理技能的人多,表明物業管理行業的技術資源豐富,物業管理服務的供給量就多;相反,如果社會上熟練掌握物業管理技能的人少,技術資源貧乏,物業管理服務的供給量就會相對地少。目前,在我國物業管理市場中,科學地進行組織經營、管理和熟練掌握物業管理技能的專門人才並不多,人力資源並不算豐富。

  (三)相關服務價格對物業管理服務供給的影響

  有些勞務的使用價值與物業管理服務是密切相關的或可以互相替代的。這些相關聯或可替代的服務價格的變動,也會引起物業管理供給量的變動。比如,專業的家庭服務公司的服務價格下降,人們就願意直接請其提供服務,減少物業管理公司提供的服務。價格的變化引起需求的變化,這樣,家庭服務就會擴大,供給量增加;物業管理的服務項目就會萎縮,供給就會減少。

  (四)國家經濟政策對物業管理服務供給的影響

  國家的產業政策、財政政策

、稅收政策等對物業管理服務的供給量也會產生影響。產業政策的變動會影響投入各個生產部門的勞動總量的變動,從而影響各部門的供給量。國家支持發展的產業投資多、貸款利率低,因而能擴大生產增加供給。國家如果對某一部門或某一產品增加財政補貼,可以刺激生產,增加供給;如果提高貸款利率,則會抑制生產,減少供給。

相關條目

  • 物業管理需求
  • 物業管理供給彈性

參考文獻

  1. ↑ 葉天泉,花景新,溫世瑞.房地產市場辭典.遼寧科學技術出版社,2009.05
  2. 2.0 2.1 2.2 2.3 2.4 韓朝.物業管理經濟學.清華大學出版社,2007.7