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物業管理的需求

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目錄

  • 1 什麼是物業管理需求
  • 2 物業管理需求的特點[3]
  • 3 物業管理服務的有效需求[2]
  • 4 物業管理的需求函數[2]
  • 5 物業管理需求模式[2]
  • 6 相關條目
  • 7 參考文獻

什麼是物業管理需求

  物業管理需求是指在某一特定的時間和空間內,在各種可能的物業管理服務價格下,對物業管理服務的需求數量。物業管理需求量的大小將直接決定著物業管理市場規模的大小。[1]

  社會經濟的發展,使得人們對社會服務的需求大大增加;社會服務需求的增加,又導致人們需要更多的房地產作為服務場所;服務的場所多了,必然增加對物業管理的需求。因此,第三產業的興起,在一定程度上推動了房地產價格的增長,也推動了我國的物業管理行業的蓬勃發展。

  物業管理需求量的大小將直接決定著物業管理市場規模的大小。對物業管理的需求可以從以下幾個方面進行理解:

  ①物業管理是一種以服務為主要內容的特殊商品,對物業管理的需求也可以分為單個業主(或住用人)對物業管理服務的需求和整個物業管理市場中所有單個個體需求的總和所形成的物業管理市場需求。但是,從實踐看,當前的需求形式主要可以分為如下兩種:以某個相對獨立的物業管理區域內的所有業主

(或住用人)的需求和整個物業管理市場的需求。

  ②某一特定物業管理區域內的所有業主(或住用人)對物業管理服務的需求,主要表現在對物業管理服務項目的多少和各項服務項目的服務內容和服務水平等方面,並且這些要求都是以合同約定的形式在接受物業管理服務前就已確定了。

  ③從整個物業管理市場看,如果物業管理服務的價格很高,就可能會迫使一些業主(或住用人)放棄對專業化的物業管理的需求,而實施自管。這樣就會使得整個物業管理需求的量減少,物業管理整個的市場規模也會縮小。

  ④對物業管理服務的需求也會隨著業主(或住用人)的生活條件等的改變而相應發生變化。收入升高,生活水平越高,對物業管理服務的需求可能就會越多,要求也會越高。[2]

物業管理需求的特點[3]

  同其他普通商品需求相比,物業管理市場需求具有以下顯著特點:

  (一)情感性

  物業管理市場需求雖然不是建立在情感基礎之上的,但是因為物業管理服務是和業主及使用人的生產、生活和工作密切相關的,物業管理公司也是和業主及使用人生活、工作在一個相對封閉的環境內的,所以,業主和使用人對物業管理服務的體驗也就帶有較強的情感色彩。這就是說,在物業管理服務水平基本相同的條件下,業主、使用人和物業管理公司之間情感越貼近,業主、使用人對該物業管理公司提供的物業管理服務的偏好就越強;反之,如果業主、使用人通過直接和間接的途徑而對某物業管理公司

有不良的情感認識,則他們就不會或很少對該物業管理公司提供的物業管理服務有需要。推及到整個物業管理市場中去,也是一樣的結論,即如果整個社會對物業管理行業有不良的情感,則物業管理市場的需求就必然是有限的。

  (二)多樣性

  物業管理市場需求的多樣性主要表現為需求種類和需求目的的多樣性。其中,需求種類的多樣性是顯而易見的。一般消費者對普通商品的需求,比如對電視機的需求,就是對電視機的單一需求,也即僅僅是對電視機這一種商品的整體需求,其本身通常不能再細分,例如細分為對顯像管的需求(普通消費者沒有對顯像管單獨消費的需要)。而消費者對物業管理服務的需求就相對複雜而多樣了,也就是說,他們對物業管理服務的需求是可以而且能夠分解為多項的,或者說,物業管理服務本身是可以而且通常都是分別提供的。消費者不但需要公共性的物業管理服務,而且需要專項服務和特約服務。就專項和特約服務來說,消費者還可以只對某一種或某若幹種服務有需求等等。

  消費需求目的的多樣性。一般來說,人們對普通商品的質量要求和需求目的主要是指對商品的耐用性和商品功能的滿足。而對物業管理服務來說,就比較多樣了。其中,普通住宅物業:管理市場的需求目的包括居住環境的舒適、安全、寧靜,日常生活的方便、快捷、有情調,以及住宅的耐用性和住用的安全性等等。對於經營性物業管理市場來說,其需求則不但有工作環境

的潔凈、豪華與舒適,工作條件的不斷改善,而且還要有利於工作效率的提高;以及利潤的增加等等。

  (三)長期性

  一般來說,物業管理服務不是一天兩天就能完成的,從.提供服務到接受和消費服務通常都有一個過程,即需要一段較長的時間才能結束。而且,某些物業管理服務,例如房屋維修服務在一個較短的時間內,業主與使用人可能還難以消費。另外,物業管理服務的好壞在較短的時間內也是不易看出來的。在供給和消費的過程中,供需雙方可能還要進行一些必要的接觸,對物業管理服務的某些方面,如服務項目、標準、收費等,作些必要的調整,這些都是需要時間的。

  物業管理市場需求具有長期性特點的另一個原因是,人們不可能離開物業管理服務,特別是離不開房屋修繕服務、房屋設備維修服務等大型的,公共性、技術性較強的管理服務項目。隨著社會生產力的發展,房屋建設的綜合化與複雜化,以及人們生活水平的不斷提高,人們更是需要別人提供自己難以完成、沒有精力完成以及自己懶得完成的服務工作。而人又是一直需要生活、需要學習、需要住宅、需要辦公、需要交往的,在這個條件下,物業管理市場需求就必然是長期性的和不間斷的。

  (四)集體性

  物業管理市場需求從微觀來看,是單個業主和使用人的需求;從中觀來看,是業主管理委員會

的需求;從巨集觀來看,是整個社會的需求。但是社會對物業管理服務的需求在某個物業管理市場上是難以看到的,而通常能夠見到的主要就是業主管理委員會的需求。個別業主和使用人對物業管理服務也有需求,但基本上都是通過業主管理委員會來表現和實現的。而業主管理委員會是由全體業主和使用人(代表)選舉產生和組成的,是全體業主和使用人的代表,業主管理委員會的意志是大多數業主和使用人的意志,業主與使用人的意願又主要是通過業主管理委員會出面選聘物業管理公司來表現的。所以說,物業管理市場服務的需求主體是一個集體,物業管理市場需求具有集體性。

  與物業管理市場需求的集體性相區別,普通商品市場的需求主體通常都是消費者個人。當然,這個個人可以是獨立的一個人,也可以是一家之主,還可以是一個單位的代表。但不管怎麼說,他們都是獨立財產的擁有者或支配者,或者說,他們代表的產權是單元產權,而業主管理委員會代表的產權卻是成百上千的,是多元的。

  (五)依賴性

  業主和使用人對物業管理服務的需求較對一般商品的需求具有更強的依賴性。這主要表現為:

  第一,物業管理服務的提供是通過合同的形式固定下來的,在合同期限內,需方要在一個較長的時間內依靠供給方提供的服務。這樣,一般情況下,需方能不能享受到自己理想的物業管理服務,關鍵還在於供給方。也可以說,需方在意志上要依賴於供給方。

  第二,家裡可以沒有電視機,但如果一個家庭缺乏物業管理服務,這個家庭就可能遭受財產損失,因為房屋可能會損壞、會倒塌,房屋設備會老化,會失去作用。

  此外,物業管理市場需求還有層次性和變動性的特點。也就是說,物業管理市場的需求會隨著時代的不同、業主與使用人的收入水平、觀念等的變化而變化,由低層次走向高層次,由簡單到複雜,由少到多,由淺到深。物業管理公司要掌握這些特點,以便於科學決策。

物業管理服務的有效需求[2]

  理解物業管理市場的有效需求,應把握兩個要點:首先,從微觀經濟的角度看,是指消費者在某一特定時期內,在每一價格水平上願意而且能夠購買的物業管理服務量,即有支付能力的需求;其次,從巨集觀經濟的角度看,有效需求是指物業管理服務的總供給和總需求達到均衡狀態時的總需求。換句話說,分析物業管理市場的有效需求,必須從微觀上把握有支付能力的需求,在巨集觀上把握總供給與總需求的均衡。

物業管理的需求函數[2]

  一般來講,物業管理需求函數可基本確定為以下因素的因變數:

  Dp = f(I,P,P0,T,H)

  式中,Dp——對物業管理的需求量;

    I——消費者的收入水平;

    P

——物業管理的價格;

    P0——相關服務的價格;

    T——住房消費者對物業管理的偏好;

    H——房地產發展規模。

  (一)消費者的收入水平對物業管理需求量的影響

  在貨幣幣值不變的條件下,消費者的購買能力會隨著貨幣收入的增加而提高。如果人們的貨幣收入增加了,即使物業管理服務的價格不變或略有上升,業主還是會傾向購買這種服務,需求量會增加;如果人們的貨幣收人減少了,就會縮減消費,即使物業管理服務的價格不變或略有下降,需求量也會有所減少。物業管理服務並不是生活必需品,而是一種享受性服務,收入水平的變化對其需求的影響程度相對會大一些。

  (二)價格對物業管理服務需求量的影響

  物業管理服務同其他商品一樣,價格的高低對於它的需求有很大的影響,在正常情況下,價格與需求量之間存在著反方向變動的關係,即在其他條件不變的情況下,價格高,就會限制對物業管理服務的需求,價格低,就會增加對物業管理服務的需求。

  (三)相關服務價格對物業管理服務供給的影響

  在服務市場上,有些勞務的使用價值與物業管理服務是密切相關的或是可以互相替代的。這些相關聯或可替代的服務價格的變動,也會引起物業管理需求量的變動。比如,專業的家政服務公司的服務價格下降,人們就願意增加對專業家政公司服務的需求,減少對物業管理公司服務的需求。價格的變化引起需求的變化,這樣,家政服務就會擴大,需求量增加,物業管理的服務項目就會萎縮,其需求量就會減少。

  (四)消費者偏好對物業管理需求量的影響

  消費者偏好是指人們習慣於消費某種商品或特別喜愛消費某種商品的心理行為。消費者偏好對物業管理服務的需求量有較大的影響。例如,有人要求有保全員的保全服務,亦有人不喜歡保全員的保全服務而使用科技安全防範產品進行保全。物業管理企業不僅要掌握消費者偏好,提供相適應的服務,還可以對人們的生活習慣和消費偏好進行適當引導。

  (五)房地產發展規模

  房地產發展規模大,向社會提供的物業絕對量增加,客觀上擴大了物業管理的需求;房地產發展規模小,對物業管理的需求自然較少。就一時一地而言,房地產規模的變化,對當時物業管理服務需求量的變動有著明顯的影響。

物業管理需求模式[2]

  目前,隨著經濟的發展和國民對生活質量需求的提高,我國的物業管理市場上呈現出眾多的物業管理需求模式,主要有以下幾種。

  (一)共管式的物業管理模式

  新加坡的公共住宅管理模式基本上是以建屋局為中心,吸引居民與社會參與的共管式管理。1974年,新加坡房屋發展局提出:房屋建築範圍中,在明確每個產權人所屬公寓的產權界限外,對所建造的公共設備、設施及建築附屬物共有產權實行共管。

  共管式物業管理將小區內所有的公共設施讓全體業主共同擁有、共有管理,同時實現免費使用,由物業管理公司代表業主行使權利。例如小區內的游泳池、網球場、乒乓球室、健身房等全憑業主卡免費使用,這一方式較變通的小區配套有償使用的物管方式更受歡迎,對於完善、提高居住小區的管理質量,是一種有益的創新。

  (二)酒店式物業管理模式

  我們對酒店的服務都有深刻的印象,一個親切的微笑,一聲友好的問候,及時有效的服務,讓人感受到溫馨、舒適。

  近年來,隨著物業管理企業運營機制的不斷成熟,各物業公司開始借鑒酒店管理的服務模式和管理理念來提高物業管理服務水平,將酒店管理和物業管理兩者巧妙地進行結合。酒店式物業管理具有以下顯著特征:

  首先,酒店式物業管理必須對從業人員堅持進行深入持久的培訓,制訂詳細的培訓計劃,潛移默化地把服務意識灌輸到每一個員工的意識深處,通過大量生動的案例、講解、示範及集中培訓、現場培訓、參觀學習等多種培訓手段使員工養成註重禮節禮貌、儀容儀錶、行為規範並有較高業務技能的高素質隊伍。

  其次,酒店式物業管理要求加強與業主的有效溝通。酒店式服務是人性化服務,是以顧客為中心的服務。對物業管理者而言,要貫徹和學習酒店式服務,必須加強與業主、租戶的及時溝通,掌握其消費心理,滿足其合理的需求;虛心聽取業主的建議和意見,不斷改進服務品質,從而體現酒店式服務的精髓。

  再次,酒店式物業管理服務貴在它的時效性,處處為顧客著想,想顧客所想、急顧客所急。酒店式物業管理企業必須學習酒店式服務的時效觀念,努力提高物業服務的時效性,從而提高業主對其服務的滿意度。

  總之,把酒店式服務與物業服務有機結合,取之所長,補己所短,相互借鑒和學習,吸收酒店式服務的精髓,是酒店式物業管理的本質所在。

  (三)“無人化”物業管理模式

  傳統觀念認為,物業管理的主要內容無非是保潔、保全、綠化、房屋維修等,是一個技術含量不高的行業。實際上,物業管理是一項專業性很強的活動。隨著經濟的發展和科技的進步,建設領域不斷涌現新技術、新產品,物業的智能化程度越來越高,只有那些擁有、掌握管理技術和硬體技術的專業人員,具備先進管理工具及設備並建立了科學、規範的管理措施及工作程式的物業管理企業,才有能力提供相應的物業管理服務。

  “無人化”物業管理的主要特點是提供智能化與專業化相結合的物業管理服務。“無人化”物業管理基本看不見管理人員,但業主所需的各種服務卻可隨時提供,如開門、停車、澆花、收費等。此外,無人售貨、自動取款、網上購物等視窗行業也正在引入“無人化”物業管理的範疇。

  在網路信息時代,數字化生活正逐步變成現實,網路信息與生活現實之問將變得越來越密不可分。隨著人們居住環境智能化、日常生活數字化的實現,物業管理行業也逐步向這一方向發展,在為業主提供傳統服務的同時,不斷採用新技術、新方法,依靠科技進步提升管理和服務水平。“無人化”物業管理提供的正是這種服務。

  (四)個性化物業管理模式

  個性化物業管理模式倡導的是人本化、個性化的物業管理理念。

  以人為本和個性化的理念正逐步成為實業界的共識,不論企業從事什麼行業,是生產產品還是提供服務,如不能堅持以人為本和適應個性化的需求,就很有可能被無情的市場所淘汰。

  物業管理為居家生活提供“貼身”服務,更要註重以人為本,提供個性化的服務,這既是人們日益增長的物質和文化生活的需要,也是市場競爭的需要。在一個物業管理區域,業主的數量可以從幾戶到幾千戶,業主、使用人的層次參差不齊,男女老幼的需求各不相同,物業管理服務者要從以人為本的角度出發,根據不同業主、使用人的實際情況,儘可能地提供個性化服務。

  (五)管家式服務物業管理模式

  管家式服務起源於18世紀的英國皇室,是最高檔次標誌性的服務模式。管家式服務永遠把業主放在上帝的位置上,一切均以業主的需求為服務標準,實現業主的高度滿意是其不懈追求的目標。

  管家式服務就是向業主提供主動式、感動式、超值、深層次、預約式五大類服務。服務內容涵蓋與業主居住生活有關的一切活動,譬如私家車使用方面,業主只管放心用車,其他的一切諸如維護、保養、保險等繁瑣事務都由物業管理公司具體辦理。通俗地講,在這種管理模式下,業主就是“主人”,物業管理公司是“管家”。

  (六)綠色服務物業管理模式

  綠色服務物業管理模式,以服務實現價值為指導思想,以創建綠色環保的文明小區為服務宗旨,強調以恰到好處的服務加強服務方與被服務方的溝通互動。綠色服務模式從配套設施到服務流程都遵循生態、環保、人性的原則,通過提供綠色的服務產品以及綠色的硬體設施的使用和處理過程,滿足廣大業主對綠色生活的需求。

  (七)一站式服務物業管理模式

  一站式服務物業管理模式以更加直接、方便、快捷、有效、熱情、親切的“零距離”為業主提供開放式的服務。

  一站式服務模式要求將社區分為若幹個小區域,每個小區域設立專門的客戶代表和相應的保全、保潔、維修人員,保證了服務過程中的以客為尊、服務至誠;要求物業服務人員分崗不分工,一職多能,每位員工都具有兩項以上的工作技能,同一時間內能夠處理不同的工作;要求快捷周到的服務,接到業主的服務需求後能夠迅速趕到現場進行服務。

相關條目

  • 物業管理供給
  • 物業管理需求彈性

參考文獻

  1. ↑ 葉天泉,花景新,溫世瑞.房地產市場辭典.遼寧科學技術出版社,2009.05
  2. 2.0 2.1 2.2 2.3 韓朝.物業管理經濟學.清華大學出版社,2007.7
  3. ↑ 譚善勇.物業管理市場·物業管理市場:理論與實務.首都經濟貿易大學出版社,2001年