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物業管理社會化

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目錄

  • 1 物業管理社會化
  • 2 物業管理社會化的趨勢[2]
  • 3 相關條目
  • 4 參考文獻

物業管理社會化

  物業管理社會化是指由多個產權單位、產權人通過業主委員會選聘一家物業服務企業,變多個產權單位、多個管理部門的多頭、多家管理為物業服務企業接受委托,在授權範圍內集中實施社會化管理,將分散的社會分工彙集起來統一管理。諸如房屋、水電、清潔、保全、綠化等。每位業主只需面對物業服務企業一家就能將所有關於房屋和居住(工作)環境的日常事宜辦妥,不必分別面對各個不同部門,猶如為各業主找到了一個“總管家”,而對政府各職能部門來說,則猶如找到了一個“總代理”。業主只需根據物業管理部門批准的收費標準按時繳納管理費和服務費,就可以獲得周到的服務,既方便業主,也便於統一管理,有利於提高整個城市管理的社會化程度,以充分發揮各類物業的綜合效益和整體功能,實現社會效益、經濟效益、環境效益、心理效益的統一和綜合改善。

  物業管理社會化有兩個基本含義:一是物業的所有權人要到社會上去選聘物業服務企業,二是物業服務企業要到社會上尋找可以代管的物業。[1]

物業管理社會化的趨勢[2]

  如今我國的房地產市場中,不斷有大量新建物業拔地而起,同時也存在大量建成使用中的房產,給我國的物業管理提供了潛力巨大而且穩定的市場

。因而從發展前景來看,物業管理可以說是一個“朝陽產業”。

  但是現實的情況是住戶對物業管理的現狀普遍感到不滿,有關投訴甚多,最突出的問題就是服務質量與收費不相符合。從行業發展的角度來看,也普遍存在資金緊張、發展乏力以及小而全、大而全的問題。這些問題制約著我國物業管理的健康發展。出現上述問題的原因是多方面的,但是不可否認的是,物業管理沒有實現社會化經營是其中最重要的一個因素。

  現階段,獨立的、專營的物業管理公司還比較少,通常是房地產開發公司在開發物業之後,成立一個管理機構對其進行管理,即“誰建設,誰管理”。物業管理企業成為房地產企業的一個附屬的或派生出來的部門,相當於房地產開發的售後服務而已。它尚未被普遍視為一個具有獨立業務功能、市場運作能力和經濟意義的自主機構。這在物業管理剛剛萌芽的發展初期,對於在新建小區內廣泛推行物業管理,是有一定積極作用的。但經過幾年的發展,這種狀況消極的一面逐漸表現出來。在物業公司的經營水平還不是很高的情況下,物業公司一般自身都很難贏利;開發公司出於保障經營品牌的考慮,只能不斷加以補貼來支撐,使得物業公司實際上成了開發公司的一個負擔。從運行機制上看,物業公司依賴性強,缺乏提高經營管理水平、降低成本

的動力;另外,即使物業公司管理水平較高,兩者的關係也給物業公司的經營管理帶來一定的難度,主要表現為費用和各種利益關係不明晰。

  保證物業管理的健康發展,實現物業管理經營社會化已經是物業管理進一步發展必然的選擇。物業管理社會化應當包括兩個方面的內容:其一,衝破“誰建設,誰管理”的束縛,實現經營主體社會化和獨立、自主經營;其二,儘量減少物業管理公司不必要的人員配置,藉助專業細化之後的專業社會力量(如專業的清潔公司、綠化公司、保全公司、電梯維修公司、築漏公司等)進行各種服務活動,在節約自身運作成本的同時可以提高服務質量,提高企業競爭力;其三,物業公司必須切斷與開發公司的聯繫,最終形成一個獨立的、自負盈虧的行業,現有企業應當積極順應這種趨勢,自覺地實現社會化經營管理過渡。

  實現物業管理的社會化經營,有利於:

  ①降低物業公司的經營成本,提高物業公司的運作效率。物業公司要提高效率,首先要進行自身人員的精簡和素質的提高,降低自身管理和運作成本,減少日常費用開支。

  ②社會化經營可在物業管理行業中引入競爭機制,對市場進行有效的規範。現在一般的做法是,房屋竣工後,直接交給本公司所屬的物業公司管理。這種“子承父業”的移交方式對保證物業管理的質量十分不利,也不利於體現業主的選擇意願,在業主產權意識不斷增強的情況下,極易產生各種糾紛。近年來,深圳的幾個較大的居住區採取物業管理招標

的形式,取得了成功。一個行業只有引入了競爭機制,企業的優勝劣汰、行業的規範才成為可能,行業的經營管理水平才會得到自覺的提高。

  ③減輕開發公司的負擔。物業公司獨立自主經營後,開發公司可以集中精力和資金投入到房地產的開發經營活動中,各司其職、各求發展。

  物業管理社會化使物業管理企業產生規模效應。物業管理現在屬於典型的微利行業,只有具備一定的規模才能保證收益水平,社會化經營使物業公司脫離開發公司,接管不同實體開發建設的物業,利用規模效應擴大經營範圍和規模,在更大的範圍內推行物業管理,提高城市管理水平。在抓好規劃與建設的同時,應該制訂相關法律和行政規章制度來規範物業管理,使管理目標層層分解到崗位,落實到個人。在我國,中山市為加強住區管理,制訂了《城鎮住宅小區管理試行辦法》等多個法規,北京市、深圳市、珠海市等亦出台了住宅小區物業管理的相關法規,都取得了良好的效果。

  同時,隨著技術的逐步成熟和成本降低,可應用電腦、網路電視安全監控等現代化科技手段進行管理,從房屋、設備、市政、維修、綠化、衛生到治安保衛等,都實現管理工作上的程式化、規範化。

  規劃設計中,還要重視物業管理對公用配套設施和工程管網的要求:突出文化設施和老年、青年及少年兒童的活動場所;完善住區的環衛設施,特別是垃圾收集和集運,有完備的設施和服務系統

;住區內各種管線地下敷設,要進行統一的綜合管網設計,採用多功能管溝,合理安排,一次敷就;應當配置自動管理、電視監控、安全報警、有線電視、電腦網路等系統,以提高物業管理的水平。

相關條目

  • 物業管理現代化
  • 物業管理市場化
  • 物業管理信息化
  • 物業管理專業化
  • 物業管理品牌化
  • 物業管理集團化

參考文獻

  1. ↑ 安靜.物業管理概論.化學工業出版社,2008.4
  2. ↑ 譚瑛.中國住區環境發展研究.遼寧科學技術出版社,2009.10