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資產評估標準

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目錄

  • 1 什麼是資產評估標準
  • 2 資產評估標準的種類
  • 3 國際與我國資產評估標準的比較[1]
  • 4 參考文獻

什麼是資產評估標準

  資產評估標準是指資產評估業務所適用的價格標難。它是資產評估的重要要素之—,評估標準選擇是否得當,直接關係到評估的成敗。因此,它要求估價類別與資產業務相匹配。

資產評估標準的種類

  根據我國資產評估管理要求和國際資產評估慣例,資產評估中的價格標準有重置成本、現行市價、收益現值和清算價格等四種。

  1、重置成本

  重置成本也稱現行成本或重置價值,它是指在現時條件下,按功能重置資產,並使資產處於在用狀態所耗費的成本。重置成本與歷史成本一樣,也是反映資產購建、運輸、安裝、調試等建造過程中全部費用的價格,所不同的是重置成本是按該項資產的原設計方案套用現行的費用標準和定額計算確定的購建價格。資產在全新的狀態下,如果物價不變,其重置成本與歷史成本是一致的。但是由於資產在企業中存在一個或長或短的時期,因此,在這個時期由於價格、損耗、技術等的變化,使資產的重置成本與歷史成本發生差異。

  以重置成本作為資產的價格標準,剋服了歷史成本標準忽視技術進步、通貨膨脹所造成的價值失真的情況,能較為客觀公正地反映資產的真實價格。但重置成本標準

並不十全十美,它忽視了資產的盈利能力,而且帶有較大的主觀性,也不適用大多數企業整體資產的評估。

  重置成本標準必須建立在資產續用的前提下才可使用,如果資產改變用途,或是無法經營而中斷運轉,在評估中就應改用其他價格標準。資產的續用形式有在用續用、轉用續用和移用續用,不同續用形式會影響重置成本計價所考慮的具體因素。

  2、現行市價

  現行市價是指資產在公開市場上的銷售價格,這種銷售可以是實際銷售,也可以是模擬銷售。現行市價應是在有充分的市場競爭,交易雙方都沒有壟斷及強制,而且雙方都有足夠時間和能力瞭解實情,具有獨立的判斷和理智的選擇的條件下進行。決定資產現行市價的基本因素有:資產本身的再生產成本價格。一般來講,資產價格高低取決於其生產成本的高低;資產現時功能狀況、質量因素、技術參數及損耗狀況,在一般情況下優質就會優價;市場供需情況,一般情況一項資產供大於求,其價格會下降;如果求大於供,價格就會上。

  我國在現時情況下,資產市場尚未完全形成,市場信息渠道尚不夠暢通,評估者的實踐經驗有待進一步提高。因此,除土地及房屋評估以外,以現行市價作為價格標淮,對某些資產評估時尚有一定難度。

  3、收益現值

  收益現值是指資產產生的未來凈現金流量的貼現現值之和。收益現值的本質是本金市場價格,是剩餘價值的本金化。在市場經濟條件下、投資者投資的直接目的是為了獲得預期收益。在正常的經營條件下,投資者欲獲得更多的收益,就必須在資產方增加投資或提高收益率。投資越多資產價值就越大,反之越小。從本金運動的目的看,本金和收益是可以相互轉化的,投入一定量的本金,可獲得—定量的收益,反之,根據一定量的收益,也可追溯為一定量相應的本金。這就形成了兩個概念:一是本金收益率,即投入的本金與預期收益的比率,二是收益本金化率,即預期收益還原為本金的比率。收益現值就是年預期收益除以適用本金收益率後的商。

  以收益現值作為資產的價格標準,意味著資產所有者流動的不是一般的商品買賣,而是將資產作為收益能力來買賣,在預期收益比較穩定的情況下:

  資產現值=收益現值=預期收益/適用資產收益率

  收益現值標準在應用中有兩個不足,一是決定收益現值的預期收益額和資產收益率預測起來因難。二是用預期收益作為被評資產價值的基礎,似乎與資產實體本身無關,故用起來難度大。但儘管如此,收益現值仍有其無法替代的優越性。

  收益現值標準是在企業持續經營

的前提下,評估對象只能是整體資產或具有單獨獲利能力的資產,並且在預期收益較為穩定的條件下應用才較為科學。

  4、清算價格

  清算價格是指企業停止經營或破產後.要求在一定期限內以變現的方式處理其資產,以清償債務和分配剩餘權益條件下所採用的資產價值,也就是在非正常市場條件下資產拍賣的價格。企業停業的原因多種多樣,可能是破產或是歇業,也可能是合作期滿。但無論是什麼原因停業,其核心問題都是清償債務,而且通常情況下要以現金形式償還。這就決定了清算價格的基本特點是快速變現。由於受到期限限制和買主限制,其價格一般大大低於現行市價。清算價格有強制清算價格,有序清算價格和續用清算價格。以清算價格作為資產的計價標準,稱為清算價格標準。

  資產業務的價格標準應根據資產業務的性質、評估目的和前提條件加以選樣。從原則上說,資產評估業務和價格類型應該是嚴格匹配的,不存在資產估價標準的相互替代問題。但在實踐中出於種種原因和評估條件的需要,具體操作時可能產生價格類型替代的必要性。在某些情況下,這種替代還可能提高評估質量和資產業務質量,也便於實際操作。

國際與我國資產評估標準的比較[1]

  一、國際資產評估標準的幾個重要概念

  在資產評估標準的基本概念及原則一章中,定義並解釋了土地和資產;不動產、財產和資產;價格、成本、市場和價值;市場價值;資產的最佳使用等基本概念。

  1. 土地和資產

  定義:“對未占用的土地,經過開發的土地及土地上改良的評估是一個經濟的概念。無論未占用的土地還是經過開發的土地都是不動產。其價值由不動產的使用或滿足人類需要的程度所決定,並取決於不動產的獨特性、持久性、地理位置的穩定性。有限的替代性、所在位置的特定使用等”。“作為一切物質的基礎,土地超越了壽命的範疇而永久存在”。這一定義精辟地概括了土地的價值及其特征,它適用於市場經濟條件下的財產所有權的私人占有制。

  在我國的社會經濟制度下,土地所有權永久屬於國家,企業法人、經濟組織及個人經有償轉讓所取得只是土地使用權,且這種使用權按土地的用途規定有不同的使用年限。我們所能評估的是土地的使用權而非所有權,這是與西方資產評估有關土地評估的本質區別。由於土地所有權永久屬於國家就產生了土地所有權與土地附著物所有權產生分離的可能性。土地使用權到期之後,或者地上附著物所有權人重新向國家申請轉讓土地使用權、變賣地上附著物或國家無償取得地上附著物,這是現實經濟生活及資產評估中將要面臨的問題。我國實行土地使用權轉讓

制度不到20年,因此在未來20年內上述情況還不會發生。因此,我們無論從評價土地使用權趨近到期,對其價值產生多大影響。但可以肯定的是,隨著土地使用權的趨近到期,土地使用權的價值將呈遞減趨勢。

  2. 資產的最佳使用

  “ 資產的物理狀態的最佳使用狀況、最佳適宜的設計、法律的許可、資金的保證這些因素可以導致資產評估的最高值。”這一概念要求對投入資產按其最佳使用狀態而不是現有使用狀態評估。這是市場經濟條件下的一項重要評估理論。我們也可以將其理解為國際資產評估標準提出的一項評估原則。它所成立的前提條件是社會經濟資源在現有條件下的最佳配置。

  由於長期受計劃經濟體制的制約,我國的社會經濟資源並未得到最佳配置。如在繁華餓商業地段中存在的工廠、學校、住宅等。重覆建設導致的現有生產能力的閑置。這種狀況並不能在短時間內得到調整。因此,在我國房地產評估中,最有效使用原則已經得到普遍認可。城市基準地價的使用實際上已經包含了這一評估原則,從發展的角度看,這一原則的引入將對我國的資產評估理論及實務產生深刻影響。

  二、國際資產評估標準概述

  國際資產評估標準按其適用性分為標準1-4,每個標準分為引言、範圍、定義、與會計準則

的關係、標準說明、討論、公佈事項、偏差條款、生效日期九個部分。下麵對每個標準所包含的內容做一簡單介紹。

  (一)、標準一:以市場價值為基礎的評估

  1.市場價值的定義:“資產的市場價值指資產在平谷基準日時的交換價值。資產的交換是在一個適當的市場上的公開的交易,在自願的購買者和出售者之間進行的,而且買賣雙方都是精明、謹慎、沒有人強迫的按市場價值進行評估,評估人員必須按照資產的最佳或者最可能的使用狀態進行評估,而且,資產是能夠繼續使用的資產。”

  2.適當的平谷方法:“市場價值評估的最普遍的方法是市場比較法、收益法和成本法”,這三種方法的定義與我國大體相同。

  3.與我國不同的市場價值闡述:“在特殊情況下,市場價值可能是負數。這些情況包括某些租用的資產、一些特定的資產、清理廢棄資產費用超過土地的價值、一些受環境影響而遭破壞的資產機器它資產。”而我國的企業財務準則是不允許財物報告中出現資產負值的。

  (二)、標準2:以非市場價值為基礎的評估

  與標準1相區別,標準2則鑒定和解釋非市場價值的價值基礎並建立了與其相適應的標準。這一概念極為重要。它不僅適用於轉軌經濟種的資產評估。如我國,即使是在純市場經濟條件下的西方,仍然存在以非市場價值為基礎的評估。它揭示了資產評估所面臨的兩個不同的前提條件。

  1.非市場價值評估:著重資產的使用價值,“這種價值強調屬於企業一部分的特定資產的價值,而不考慮資產最佳使用狀態或者資產在市場上可以實現的價值。現行使用資產的價值對於一個特定的使用這來說是有特定用途的價值,這種特殊的價值於市場價值,沒有關係“。

  2.適用的評估方法:重置成本拆餘法

  3.標準2種的幾個新穎概念

  a.是由於資產的特定位置和市場條件暫時異常的情況下,有些懷有特殊興趣的購買者願支付額外的高價而產生的。“它與市場價值相背離。

  b.清算價。是在異常和特殊的情況下出售資產的價格

  c.殘值的評估“殘值是資產根據其原有的用途和功能,達到使用終點的最後市價。評估資產殘值的目的是為了處置資產,而不是評價資產的用途,因此,對於不繼續使用的企業資產的殘值,會計上認為是凈變現值。”

  (三)、標準3:以財務報告及會計事項為目的的資產評估。

  1.定義及適用範圍:國際會計準則承認重估可以替代歷史成本,因此,“在給定的價格變動影響下帳目凈值通常稱為重估凈值,重估凈值是通過歷史成本指標或者對資產評估值或者某個時期資產的重估值建立起來的,當資產的價值是以資產的評估或某以時期資產的重估值為基礎時,國際資產評估標準3可以作為評估的基礎。

  2.標準3在我國的適用性。

  國際會計準則第29條在惡性通貨膨脹經濟種財務報告一章種規定:“以惡性通貨膨脹經濟的貨幣進行報告的企業財務報表,不論時以歷史成本法還是以現行成本法為基礎加以編製的均應以資產負債表日的計量單位來列示“。它要求利用獨立的專業評估,作為重新表達的基礎。在我國,物價變動會計理論處於起步階段,在實務中,通貨膨脹會計準則的制定仍然未列入議程,但隨著經濟的發展及轉型,我國也必將開展以財務報告未目的的資產評估業務。

  資產評估

  (四)、標準4。抵押貸款、抵押和債券的評估

  1.標準的適用範圍

  與財務報告資產的評估相區別,本標準提供了一個框架。“使評估人員能夠為貸款機構及其它機構進行評估,這些機構使可以提供專用資產擔保的資金而不使個人或者企業的信貸資金”。

  2.市場價值在標準4中的重要性

  “持續經營企業的價值、清算價值、或其他根據法律、環境及貸方所要求的其他形式的價值定義,都可以在評估中應用,但資金提供者普遍關心的是市場價值。因此,評估人員要特別使用好市場價值這個概念。”

  3. 特例

  “有關抵押和債券的評估,有時要求以非市場價值為基礎,在這種情況下,評估人員應該根據公認的適合於市場價值為基礎的評估規定。保證評估與應用的法律法規不矛盾不會引起誤解。

參考文獻

  1. ↑ 里嵌.國際資產評估標準與我國資產評估標準的比較研究